На петербургский строительный рынок жилья выходит новый крупный игрок — девелоперская компания Element Development. Ее совладелец и гендиректор Виталий Коробов намерен вывести на рынок за два года 7 новых проектов жилья и апартаментов общей площадью 300 тыс. кв. м. Только в покупку земли компания готова вложить 20 млрд руб. Эксперты оценивают затраты на строительство такого объема недвижимости еще в 28-35 млрд рублей.
Первый проект — апартаменты
Бывший топ-менеджер «Аквилона» Виталий Коробов вместе с партнерами создал новую строительную компанию Element Development. Ее первым проектом станет комплекс апартаментов бизнес-класса «Bereg. Курортный» на участке 2,6 га в Сестрорецке, рядом с парком Дубки. Общая площадь малоэтажного комплекса, до 15 метров высотой, составит порядка 50 тыс. кв. м, из них площадь апартаментов — 26 447 кв. м.
Заявленный объем инвестиций в проект — 3,5 млрд руб. Стоимость квадратного метра составит от 174 до 250 тыс. руб. за кв. м. Это не сервисные апартаменты для сдачи в краткосрочную аренду, а «псевдожилье» — комплекс будет рассчитан на постоянное проживание. Завершить строительство (генподрядчиком будет компания «Стройкомплекс») планируют в 2024 году.
С места в карьер
Как заявил Виталий Коробов, за 2022 год и начало 2023 года Element Development планирует вывести на рынок еще 6 новых проектов. Для двух из них уже куплены участки вдоль Московского проспекта для строительства жилья бизнес-класса. Три проекта законтрактованы, остальные — в разной степени готовности по получению проектного финансирования от банков. Два проекта по строительству жилья в Московском районе, по словам Виталия Коробова, находятся на завершающей стадии подготовки к выходу на рынок. «Два объекта анонсируем в первом квартале 2022 года», — добавил он. В то же время, как отметил Виталий Коробов, все участки, предполагаемые его компанией к покупке, относятся к территориям «нового строительства», и «это не редевелопмент». Место расположения остальных участков бизнесмен раскрывать не стал, подчеркнув лишь, что все они находятся в границах Петербурга, в пределах КАД. «Среди новых проектов будут как апартаменты, так и традиционное жилье», — отметил девелопер.
Объем инвестиций в приобретение земли под застройку он оценивает в 20 млрд руб., суммарно на этих участках можно будет построить 300 тыс. кв. м. недвижимости — как жилья, так и апартаментов.
Справка. ООО «Зеленый берег», которое владеет участком в Сестрорецке, в октябре у Сергея Палкина и Дениса Запороцкова приобрел ООО «СЗ Элемент». Это юрлицо в равных долях принадлежит Виталию Коробову (он является гендиректором компании), Андрею Захаренкову и Дмитрию Андрееву. Их доли в залоге у ПАО «Промсвязьбанк». Как пояснил Виталий Коробов, этот банк выдал проектное финансирование на строительство комплекса апартаментов. Виталий Коробов с партнерами также является совладельцем ООО «Элемент МСК», а также генеральным директором и совладельцем ООО «Специализированный застройщик «Московский, 138» и ООО «Технический заказчик «Московский, 138».
«Для новой компании, которая только выходит на рынок, это довольно амбициозные планы», — считает управляющий партнёр Rusland SP Андрей Бойков. По его словам, как правило, новым компаниям требуется несколько лет на поиск первых площадок и их приобретение. «С другой стороны, Виталий Коробов на рынке давно и, вероятно, у него уже были наработки. Кроме того, для приобретения такого объёма земли требуются значительные финансовые вложения, а банки в любом случае требуют собственного участия даже при проектном финансировании», — говорит Андрей Бойков.
По оценкам генерального директора СК «Стройкрафт» Николая Большакова, на строительство шести проектов бизнес-класса площадью 300 тыс. кв.м потребуется порядка 28-35 млрд руб. без учёта стоимости земли.
Хорошая локация в загородном формате
Флагманским проектом Element Development станет клубный комплекс апартаментов бизнес-класса «Bereg. Курортный» в Сестрорецке. На 5 га земли будут построены три четырехэтажных корпуса общей площадью 26,5 тыс. м2. Строительные работы на площадке начнутся в I квартале 2022 года. Ввод комплекса в эксплуатацию запланирован на I квартал 2024 года. Генеральным подрядчиком строительства выступит компания «Стройкомплекс».
Проект предусматривает апарты площадью от 20 до 140 м², стоимость «квадрата» в продаже составит от 174 до 250 тыс. рублей в зависимости от расположения в комплексе и площади. Вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева считает это «приемлемой» стоимостью для проекта бизнес-класса. Она отмечает, что проект Element Development в Сестрорецке будет востребован. «С начала пандемии люди очень полюбили загородную недвижимость, так что апартаменты точно будут продаваться. Формат никого не смущает», — говорит она.
Как сообщили в компании Colliers, с начала пандемии в Петербурге стал развивается новый вид времяпрепровождения — bleisure (business+leisure), представляющий собой удаленную работу «без отрыва от отдыха». Поэтому различные форматы пригородного размещения пользуются особой популярностью.
«Участок в Сестрорецке удачно расположен, вблизи воды, и позволяет реализовать хороший проект бизнес-класса. Спрос здесь однозначно будет, Сестрорецк — востребованная для жилья локация», — уверен Андрей Бойков. Он отмечает, что проект продавался с разрешением на строительство, поэтому застройщик сможет вывести его в продажу максимально быстро.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers, подчеркивает, что сейчас предложение апартаментов в Курортном районе ограничено. С 2020 года в продаже находились «Апарт-отель в Зеленогорске», ЖК «Мариоки» и апартаменты «Морская Ривьера». Большая часть юнитов в них уже распродана.
«Поскольку апартаменты предполагают несервисный формат, что вполне оправдано локацией и конкуренцией, то остро стоит вопрос обеспечения социальной инфраструктурой подобных объектов», — полагает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко. По ее данным, на петербургском рынке рекреационные и несервисные апартаменты показывают положительную динамику продаж — 82% и 26% за третий квартал 2021 года соответственно. К началу нового года средние цены на апартаменты рекреационного и несервисного формата достигли соответственно 209 и 240 тыс. руб. за кв. м.
Выбор – не случайный
По мнению начальника отдела инвестиций компании ЛМС Дмитрия Кумановского, девелоперы не случайно начинают работать именно в Курортном районе, поскольку это одна из наиболее дорогих локаций Петербурга. «Поблизости находится коттеджный поселок «Газпрома». Скорее всего, есть дальний прицел на то, что менеджмент нефтегазовой отрасли может выступить ключевым покупателем этих активов», – говорит Кумановский.
Одна из особенностей локации – удаленность от транспортной инфраструктуры, однако в консалтинговой компании Colliers, которая выступает консультантом и брокером проекта, не видят в этом проблемы. «Когда мы создавали концепцию, нас это не сильно пугало. Практически все будут на автомобилях. Плюс мы здесь видим либо мам с детьми, либо зрелые пары, которым нужно пожить в тишине. И все удаленщики, которым нужна минимальная инфраструктура», – рассказывает директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers Елизавета Конвей.
По итогам конца 2021 года свободное предложение в Санкт-Петербурге на рынке апартаментов составило 2,7 тыс. номеров общей площадью 110 тыс. м2. Это самый низкий уровень предложения с 2017 года», — подсчитали в Knight Frank St. Petersburg.
«Такой низкий показатель обусловлен высоким спросом на рынке, а также политикой ряда девелоперов по более позднему выводу на рынок наиболее ликвидных лотов для сохранения динамики продаж: с начала года количество представленных в продаже апартаментов сократилось на 46%», — говорит Светлана Московченко.
ОАЗ
