В 2021 году продолжается ажиотажный спрос на землю в Санкт-Петербурге и ближайших районах Ленобласти. За полгода застройщики приобрели 665 га под строительство на сумму около $1 млрд. Несмотря на то, что земли для жилых проектов в Северной столице находить становится все сложнее, некоторым девелоперам все же удается приобретать неплохие участки в перспективных локациях.
Рекорд на этот раз побила Группа ЛСР. Компания отметилась покупкой еще не существующего участка на намывной территории Васильевского острова площадью 143 га за 2,98 млрд рублей с удельной стоимостью 2,1 тыс. рублей за квадратный метр. Как известно, Группа ЛСР намерена здесь возвести, после намыва территории, около 1 млн квадратных метров недвижимости, в том числе жилья, социальных и коммерческих объектов.
Земельный бум начался еще в конце прошлого года и был связан с повышением стоимости недвижимости. Ажиотажный спрос продолжился и в этом году. Так, по данным Colliers, в первые шесть месяцев 2021 года девелоперы приобрели 665 га для строительства жилья и апартаментов, инвестировав около миллиарда долларов. Этот показатель вдвое превышает результаты минувшего года, когда застройщики пополнили свой земельный банк совокупно на 332 га, вложив $500 млн. «Рекордный объем спроса на квартиры и рост цен в 2020 году позволили застройщикам высвободить финансовый ресурс, необходимый для покупки земельных участков. К тому же многие жилые комплексы уже находятся в завершающей стадии, и девелоперы активно ищут новые площадки для будущих проектов»,— говорит руководитель направления земельных участков Colliers Антон Орлов.
Земли становится меньше, стоимость ее — выше
Нынче, на фоне сокращения предложения на первичном рынке, девелоперы сместили фокус внимания с подготовленных участков на более «сырые» предложения.
В частности, на промышленные территории с перспективой перевода под жилую застройку и зоны, развитие которых ранее не рассматривалось. Застройщики также стали активнее рассматривать здания под реконструкцию для возведения дорогой недвижимости.
«В последнее время в основном реализуются так называемые «остатки» земельного банка. Те участки, которые были в продаже на рынке много лет, но девелоперы старались их обходить стороной в силу высоких рисков»,— говорит генеральный директор Knight Frank St. PetersburgНиколай Пашков. При этом для строительства жилья массового спроса стали приобретаться участки в более удаленных локациях — например, в Выборгском районе (Новое Парголово), Петродворцовом районе и некоторых других.
На фоне общего роста рынка, увеличения цен продаж и себестоимости строительства, сильно возросла и стоимость участков. Поэтому логично предположить, что в ближайшем будущем произойдет новый рост цен, однако, по мнениям экспертов, он уже не будет таким взрывным. Стоимость квартир будет увеличиваться, так как более дорогие участки лягут в основу ее формирования.
В текущем году компания GloraX Development приобрела два новых участка — на Белоостровской и Курской улицах.
«Первая площадка в 2,9 га находится в Приморском районе, где мы планируем построить комплекс бизнес-класса площадью 80 тыс. кв. м. Там будут квартиры и сервисные апартаменты в общей сложности на 45 тыс. кв. м. Кроме того, проектом предусмотрены общественные и торговые зоны, а также прогулочные дорожки»,— рассказывает первый вице-президент GloraXАлександр Андрианов. Второй участок на 0,99 га расположен во Фрунзенском районе. На нем в партнерстве с собственником девелопер планирует возвести проект бизнес-класса площадью 35 тыс. кв. м.
По словам генерального директора Knight Frank St. PetersburgНиколая Пашкова, позиция GloraX по наращиванию земельного банка вполне понятна, поскольку у компании на завершающей стадии остается всего два проекта. Так, в настоящее время GloraХ возводит жилой комплекс бизнес-класса Golden City в Василеостровском районе города, а также элитный клубный дом Grand House в центре Петербурга. «Для дальнейшего развития бизнеса новые участки просто необходимы. Новые приобретения компании расположены в диаметрально противоположных районах города, что позволяет расширить географию проектов компании»,— уточняет Николай Пашков, назвав выбранные девелопером локации «перспективными».
В компании отмечают, что и дальше намерены пополнять свой земельный банк, объем которого на текущий момент составляет 3 млн кв. м. «Мы уже закрыли несколько сделок по приобретению земли и сейчас занимаемся получением необходимой разрешительной документации и активно рассматриваем новые площадки»,— рассказывает Александр Андрианов.
Остальные девелоперы тоже не дремлют
Наиболее активно скупают участки и другие застройщики.В их числе — Setl Group, Legenda, Bonava, «Аквилон», ЦДС, ПИК, Seven Suns Development, RBI, «ЮИТ Санкт-Петербург».
«Крупные девелоперы разбирают самые «лакомые» и масштабные участки ввиду доступности финансовых ресурсов. Нужно отметить, что тенденцией стало приобретение застройщиками участков за «живые» деньги, а не за будущие квадратные метры»,— отмечает старший руководитель проектов направления «Оценка и финансовый консалтинг» группы компаний SRG Татьяна Козлова. По мнению Козловой, стоимость земли с 2020 года выросла больше чем в два раза. Индустриальные участки в черте города, если есть возможность перепрофилирования в разумный срок и по приемлемой цене, также остаются интересными для девелоперов.
По своим масштабам с рекордной покупкой Группы ЛСР на Васильевском острове (143 га) может сравниться покупка этой же компанией участка 20 га на Автовской улице (территория ДСК-3). Setl Groupприобрела 41 га в Стрельне — лидер строительного рынка собирается здесь возвести грандиозный жилищный комплекс. ГК «ПИК» пополнила свой земельный банк на 40 га в Янино и 2,4 га в Кудрово.Seven Suns Development приобрела в совокупности три участка площадью 16,5 га в Каменке по соседству с ЖК «Шуваловский».
«Наша компания также увеличила резерв, но мы всегда придерживалась позиции поступательного развития и постоянно находимся в поиске интересных участков. – говорит директор группы «Аквилон» Виталий Коробов. — В прошлом году мы приобрели земельные участки площадью 10 га под строительство 200 тыс. кв. м жилой недвижимости. Земельный банк компании пополнился на 3,8 га на намыве Васильевского острова в Петербурге и на 6,2 га в Кудрово Ленобласти».
Покупают даже то, на что раньше не смотрели
На рынке остается все меньше пригодных для строительства жилья участков, а те, которые есть, в большинстве своем не позволяют быстро начать строительство.
«Застройщики в последнее время приобретали практически все, не обращая внимания на наличие разрешительной документации на строительство, – говорит гендиректор агентства недвижимости «Бенуа» Дмитрий Щегельский. — В Петербурге в черте города земли почти не осталось. Особенно дефицит земли ощущается в центральных районах. Застройщики готовы были приобретать даже небольшие участки, менее 0,5 га, которые ранее рассматривали очень неохотно».
Но при этом участки продаются по очень высоким ценам. Это связано с тем, считают эксперты, что лендлорды держат в голове некую цифру, часто в валюте, ниже которой они не готовы продать участок. Причем большинство из них, не являясь профессиональными девелоперами, не осознают, что с течением времени их участки не становятся дороже, поскольку на них можно будет построить меньше жилья.
Из года в год инвестиционные правила, устанавливаемые городом, становятся более затратными для застройщиков. За свой счет девелоперам приходится строить школы, детские сады, поликлиники, дороги.Жестче становятся градостроительные параметры и ограничения в части сохранения исторического памятников, исторических зданий, соблюдения санитарно-защитных зон.
В целом же сейчас на рынке земельных участков наблюдается повышенный спрос при дефиците высоколиквидного предложения. Высокий спрос на первичную недвижимость в конце прошлого года и в начале нынешнего вместе с ростом стоимости квадратного метра привел к росту капиталов девелоперских компаний. Это, в свою очередь, привело к логичному решению вкладываться в участки под строительство. В том числе в те, которые требуют дополнительных инвестиций для подготовки под жилое строительство, или в те, которые предполагают редевелопмент территории. Для рядовых покупателей это ничего хорошего не означает. Раз дорожает земля, и в нее приходится вкладывать все больше финансовых средств, вряд ли квартиры в новых домах когда-нибудь станут дешевле.
ОАЗ
