Правительство продлевает льготную ипотеку на новостройки до июля 2024 года, но с более высокой ставкой — 8%. Это решение поддержит спрос на жилье и снизит общий риск проблем в строительной отрасли, отмечают эксперты.
Льготная ипотека на новостройки с господдержкой будет продлена сразу на полтора года — до 1 июля 2024 года, заявил президент РФ Владимир Путин на заседании Совета по стратегическому развитию и национальным проектам. Ставка по ней вырастет с текущих 7% до 8%.
Против продления программы выступали ЦБ, Минфин и Счетная палата. Однако решение президента является стратегически важным, считает ВТБ. Оно поддержит не только ипотечный, но и строительный рынок на годы вперед. В 2022 году году почти каждая вторая сделка происходила по государственным программам, предлагающим более выгодные условия, подчеркнул зампредседателя правления ВТБ Анатолий Печатников. По его словам, строительным компаниям решение о продлении обеспечивает устойчивый спрос и возможность развивать новые проекты.
«Сбер поддерживает решение президента о продлении льготной ипотеки. Мы согласны с плавной модификацией программы, без резких изменений. Наиболее востребованной из льготных программ Сбера на протяжении всего 2022 года является «Господдержка». По итогам ноября процент выдач по ней составляет 19%. При этом среди топ-10 регионов по количеству сделок максимальные значения доли выдач по этой программе достигаются в Санкт-Петербурге (34%), Краснодарском крае (29%) и Москве (30%)», — сообщили в пресс-службе Сбербанка.
Как отмечает Ирина Илясова, начальник управления по Северо-Западному федеральному округу «Росбанк Дом», госпрограммы – это не только поддержка граждан, но также строительства и смежных с ним отраслей. «Срок до 1 июля 2024 года обозначен как «переходный» период и далее, аналитики считают, вероятно, мы увидим адаптацию госпрограммы к рыночным условиям и спросу на жилье. Рады, что по-прежнему сможем предложить клиентам привлекательные условия кредитования на первичном рынке», — говорит Ирина Илясова. В Санкт-Петербурге за год по данной программе Росбанк выдал почти 1,5 тыс. кредитов на более чем 10 млрд рублей. В декабре доля «Льготной новостройки» от общих выдач составляет 44%.
Продление программы было необходимо для ее плавной отмены в будущем, чтобы поддержать застройщиков и рынок недвижимости в РФ, говорит аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов. Тем более, что за время действия программы девелоперы наполнили рынок новостройками, и завершение программы по окончании года означало бы излишнее предложение на рынке при падающем спросе, добавляет он. Это привело бы к снижению цен на недвижимость и уменьшению маржинальности бизнеса девелоперов.
«Но самое главное — это спрос. С продлением программы он будет поддерживаться на высоких уровнях. Тем более, что продлили на полтора года, а значит у населения будет время оценить экономические риски и принять решение о покупке. Возможно, за полтора года риски снизятся, что увеличит спрос», — говорит Владимир Чернов.
Не такая уж и льготная
Однако повышение ставки с 7% до 8% годовых может все-таки негативно сказаться на спросе, отмечают эксперты. «Назвать ипотеку под 8% «льготной» достаточно сложно. При ключевой ставке 7,5% прошлая «льготная» ипотека хотя бы имела какой то экономический смысл, когда можно было получить ипотечный кредит дешевле безрисковой ставки в экономике. А ставка в 8% уже больше ключевой ставки и экономический смысл такой ипотеки в целом теряется», — считает исполнительный директор департамента рынка капиталов ИК «ИВА Партнерс» Артем Тузов. Он ожидает в этой связи падения спроса на программу.
Со ставкой 8% годовых для рынка ничего сильно не поменяется, считает генеральный директор «ПИА -недвижимость» Максим Ельцов. Учитывая такой уровень ставок, подавляющий объём кредитов на новостройки будет приходиться на семейную и субсидированную ипотеку, считает он.
Росбанк, напротив, полагает, что повышение ставки до 8% не должно сильно отразиться на величине спроса, так как ставка близка к комфортному для заемщика уровню. Повышение ставки всего на 1% не должно очень сильно отразиться на объемах кредитования, также считает Владимир Чернов. Ставка повышается уже не первый раз за время действия данной программы, и ранее это не приводило к серьезному снижению объемов кредитования, указывает аналитик.
Одна на всех
Ставка по программе будет сохранена для всех регионов. Хотя ранее Центробанк предлагал сохранить субсидирование только в тех регионах, что строительство отстает от общероссийской динамики. Таким образом, госусловия перестали бы работать для Москвы, Петербурга, Московской и Ленинградской областей.
«Для девелоперов это позитивный момент, так как больше всего новостроек они возвели именно в столичных регионах. При этом и наиболее высокий спрос также отмечен в них. Если бы ставку сохранили только для регионов, где мало строят, то продажи на столичных рынках недвижимости рухнули бы», — считает Владимир Чернов.
По словам Артема Тузова, сохранение ставки для всех ФО поддержит спрос по всей стране и снизит общий риск проблем в строительной отрасли. «Есть задача президента наращивать строительство жилья по всей территории РФ. Поэтому и застройщики и покупатели нуждаются в таких программах, по всей стране», — говорит он.
Что касается лимитов кредитования, то президент не сообщил, будут ли они пересмотрены или останутся на прежнему уровне. Максимальная сумма для Петербурга и Ленобласти ранее была установлена в размере 12 млн рублей.
Владимир Чернов считает, что лимиты нужно поднять на 2-3 млн рублей для столичных регионов и на 1-2 млн рублей для остальных. По данным «Петербургской Недвижимости», средняя стоимость жилья в Санкт-Петербурге в сегменте масс-маркет за год увеличилась на 18%, а это как раз тот самый сегмент, в котором продаются новостройки с субсидиями от государства, объясянет Владимир Чернов.
Все, чтобы подогреть спрос
«Как ни странно, любые движения государства в части изменения параметров “льготной” ипотеки только подогревают спрос. Сейчас у застройщиков будет новогодний ажиотаж, с клиентами, которые будут пытаться успеть взять квартиру по старой “льготной” ставке в 7%. Также анонсирован запрет от ЦБ РФ на “ипотеку от застройщиков”. Это еще подогреет спрос. Так что, застройщиков в РФ ожидает хороший четвертый квартал», — рассуждает Артем Тузова. Дальше все будет зависеть от уровня ключевой ставки и от скорости самих застройщиков, полагает он. Насколько быстро ни смогут переформатировать свою “ипотеку от застройщиков” в “рассрочку от застройщиков”.
До конца года Артем Тузов ожидает роста ипотечного кредитования, а в первом квартале 2023 года – падения. Уже со второго квартала 2023 года выдачи ипотеки будут расти месяц к месяцу в связи с провальными для рынка вторым и третьим кварталами 2022-го года.
По оценке ВТБ, в этом году российские банки выдадут порядка 4,6-4,7 трлн рублей ипотеки, а в следующем за счет продления госпрограмм покажут не меньшие результаты. При этом льготные программы могут показать прирост продаж: ипотека с господдержкой – до 1,2 трлн рублей, семейная – до 900 млрд.
«Во втором полугодии 2022 году динамика продаж квартир на первичном рынке была ниже, чем в первом полугодии и ниже, чем за все время действия данной программы. В следующем году мы ожидаем продолжения текущей динамики с большими перспективами к снижению, нежели к росту на фоне частичной мобилизации и высокого уровня миграции экономически активного населения в стране», — говорит Владимир Чернов. Снижение динамики объемов продаж в 2023 году, по его словам, будет также обусловлено ростом ипотечных ставок — многие поспешат купить квартиру под текущую ставку. Если падение реальных доходов населения продолжится и в следующем году, то это окажет дополнительное давление на объемы спроса и понизит объемы продаж, считает аналитик.
По данным ДОМ.РФ, который является оператором льготных ипотечных программ и занимается распределением бюджетных средств на их финансирование, всего с начала действия программы льготной ипотеки по 10 ноября 2022 года было выдано 898,4 тыс. кредитов на 2,97 трлн рублей, в том числе 212,7 тыс. кредитов на 900,6 млрд рублей было выдано в 2022 году. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области с начала программы было выдано кредитов на 618,248 млрд рублей.
Любовь Викторова.
