До сих пор понятие «апартаменты» не определено ни в одном законе. Вместо него используется фраза «нежилое помещение». Поэтому будущее апартаментов, в том числе и питерских, напрямую зависит от их правового статуса, который должен определиться в 2021 году.
Проект соответствующего закона находится сейчас на рассмотрении в Государственной Думе и Совете Федерации.Так как апартаменты не являются жильем, то при покупке по договору долевого участия дольщики таких помещений до нынешнего времени рисковали остаться без своей недвижимости в случае банкротстве застройщика. Это считается главной проблемой, которую должны решить депутаты на законодательном уровне. Предполагается, что закон будет принят в декабре 2021 года.
В новом законопроекте об апартаментахпредполагается выделить их как новый вид помещений. В случае признания апартаментов жильем в них можно будет регистрироваться, а их владельцы будут защищены при банкротстве застройщика так же, как покупатели обычных квартир. В то же время на апартаменты не предполагается распространять программу льготной ипотеки и государственные жилищные программы, программу расселения аварийных зданий и тому подобное.
В законопроекте есть предложение сделать апартаменты «жильем второго класса». Это связано с тем, что в апартаментах сложно соблюсти санитарные нормы, разработанные для обычного жилья. Многие ждут от нового закона самого главного – чтобы собственники апартаментов смогли оформить там постоянную регистрацию. И чтобы покупатели такой недвижимости были надежно защищены в случае банкротства застройщика наравне с покупателями обычных квартир.
Тарифы на коммунальные услуги в апартаментах останутся такими же, как для нежилых помещений. Получать субсидии и компенсации на оплату жилищно-коммунальных услуг владельцы апартаментов по-прежнему не будут. Не будут действовать на них и программа льготной ипотеки, государственные жилищные программы и программа расселения аварийных зданий.
Станут ли апартаменты жилыми помещениями?
Статус жилых помещений смогут получить апарт-комплексы, которые отвечают необходимым требованиям по безопасности проживания, а также обеспеченные коммунальными ресурсами в соответствии с нормами, установленными для обычного жилья.
Скорее всего, смогут стать жилыми небольшие проекты, где представлены и квартиры, и апартаменты, а также объекты, относящиеся к гостиничному фонду. Технические характеристики таких жилых помещений приближены к характеристикам жилых домов. Однако здесь есть подводные камни — после изменения статуса таких апартаментов их стоимость вырастет процентов на 20, и, по сути, дела, сравняется с ценой обычных квартир.
Проекты апарт-комплексов на месте реконструированных зданий предприятий, научно-исследовательских институтов и других подобных объектах, вряд ли будут переведены в жилой фонд. Потому как многие из них не соответствуют «жилищным» стандартам. Речь идет о нормах инсоляции, ширине проемов в несущих стенах, требованиях к инженерной и пожарной безопасности и т. п. К тому же значительная часть таких апарт-комплексов располагается на территориях, где отсутствует необходимая социальная инфраструктура.
Будут ли строиться новые апартаменты?
История строительства апартаментов в России насчитывает уже около 20 лет. За эти годы из элитной недвижимости только для самых богатых они превратились в популярный формат жилья, который позволяет сэкономить при покупке.
Несмотря на все проблемы, на сегодняшний день апартаменты по-прежнему остаются более дешевой альтернативой обычным квартирам.Останавливать строительство начатых проектов апартаментов никто не планирует. Апартаменты, которые соответствуют определенным требованиям, получат статус жилых помещений.
На сегодняшний день существует только два формата жилья – индивидуальное жилищное строительство и многоквартирные жилые дома. Многим покупателям апартаментов не очень-то нужна социальная инфраструктура, соблюдение уровня инсоляции и других требований, обязательных для жилья. То же самое касается дизайнерских апарт-отелей, комплексов апартаментов с гостиничным обслуживанием. В рассматриваемом законодательстве определен правовой статус апарт-отелей, комплексов апартаментов именно как средств гостиничного размещения. Сейчас очень важно, чтобы новый закон не создал сложности для собственников. В то же время планирование новых проектов апартаментов может быть остановлено. До того момента, когда будет определен финальный статус апартаментов.
Апартаменты выгоднее банковских процентов?
Апартаменты до сих пор пользуются стабильным спросом. И к этому есть свои причины.
Апартаменты бывают двух видов — сервисного и несервисного. Первые по существу являются гостиницами, где у каждого номера — отдельный собственник. Сдаваемый жилой фонд находится в управлении у отельного оператора, а собственники получают пассивный доход. Несервисные апартаменты – это современное жилье с необходимым комфортом, которое подходит как для постоянного проживания самого владельца, так и для сдачи внаем. Вкладывать в апартаменты выгодно по нескольким причинам. Первое — апартаменты дешевле жилой недвижимости на этапе строительства на 10–20%, а в процессе строительства дорожают в 1,5 раза. Второе — апартаменты сдаются в краткосрочную аренду и позволяют собственнику получать пассивный доход. Процент годовых составляет от 8 до 16% — это выше, чем по банковским вкладам. Цена аренды апартаментов сопоставима с арендой квартир.
Все зависит от разницы в ценах и условий проживания
После принятия закона, регулирующего правовой статус апартаментов, «жильем» должны стать уже построенные объекты. Однако все будет зависеть от места их расположения.
Ожидается, что та же участь постигнет и строящиеся апартаменты.Эффект привлекательности апартаментов для потенциальных покупателей будет сохраняться, пока будет держаться разница в цене номера апартамента по сравнению с квартирами. Часть застройщиков апартаментов, которые не повышали цены из-за ажиотажного спроса, вызванного льготной ипотекой, скорее всего, смогут привлечь часть потенциальных покупателей из сегмента новостроек, где значительная часть квартир стала финансово недоступна для потребителей.
В СМИ промелькнула новость о том, что в будущем строить апартаменты будет нельзя. Если это правда, то пока четкого понимания ситуации у экспертов нет. Большинство все же надеется на взаимопонимание между властью и застройщиками.
Возможно, будут пересмотрены виды разрешенного использования некоторых земельных участков с нежилых помещений на жилые. Многие апарт-комплексы точечной застройки могли бы быть жильем, если бы не виды разрешенного использования. Это особенно актуально для комплексов премиального сегмента.
Определенную нагрузку на разрешение вопроса о статусе апартаментов в целом окажут санитарно-эпидемиологические нормы.При строительстве многих апартаментов не особо обращали и обращают внимание на размещение кухонь или санузлов над жилыми комнатами или инсоляцию жилых комнат. Причем вопрос с инсоляцией — тупиковый. Если в доме ее нет, она там уже никак не появится — наружные стены строения не подвинешь. А если эти два условия в здании нарушаются, жильем оно не станет никак.Поэтому давать четкие прогнозы относительно будущего конкретных апартаментов еще рано.
Стоит подождать принятия закона
Если человек решился на покупку апартаментов, либо планирует сделать это в ближайшем будущем, кроме цены объектанадо обратить внимание также на репутацию застройщика, удобную транспортную доступность, инфраструктуру, наличие рядом зеленых зон отдыха – парков, скверов и т.п.
Но главное – это документы. Надо изучить статус земельного участка и здания. Потому как, например, на намывных территориях в Северной столице строятся апартаменты, которые по документам оформлены как гараж. В этом есть определенный риск. Если покупка совершается в инвестиционных целях, наиболее привлекателен вариант, когда апарт-комплекс оформлен как гостиница. Это позволит получать легальный доход от его сдачи в аренду.И застраховать себя от возможного отзыва разрешения на строительство. Для лучшего понимания ситуации будет правильным подождать до конца года, когдадепутаты примут решение о судьбе апартаментов.
