Спрос на инвестиционные покупки недвижимости упал примерно на 30-40% относительно постпандемийного 2021 г. Среди причин эксперты называют отъезд платёжеспособного населения из-за череды событий 2022 г., массовые заморозки сделок, а также глобальный слом привычных инвестиционных моделей. Впрочем, оставшиеся в стране инвесторы продолжают вкладывать деньги в коммерческие и жилые проекты, нередко получая хороший дисконт, правда выбор инвестиционных объектов стал труднее.
ИВЕСТИЦИИ НА ПАУЗЕ
По словам основателя и руководителя «Первого ипотечного агентства» (ПИА) Максима Ельцова проблема не просто в снижении спроса на недвижимость в целом, но в обрушении трендов которые ранее, казалось, работали всегда. «Можно было покупать разные объекты, коммерческие и жилые, и получать доходность. Но сейчас сломались все известные инвесторам модели. Реальная задача сегодня состоит не в инвестировании и даже не в сбережении, но в минимизации потерь», – комментирует гендиректор ПИА.
«Сильная неопределённость в экономике вызывает базовую реакцию бездействия, поэтому общая активность сильно снизилась во всех сегментах», – рассуждает директор департамента инвестиции в недвижимость компании Maris Алексей Федоров. Руководитель Maris тем не мене отметил резкую активность тех участников рынка, которые либо чётко приняли для себя решение продолжать вести бизнес в России в любых условиях, либо напротив покинуть рынок. «Между этими группами инвесторов состоялось несколько крупных сделок, которые по объёму даже превышают показатели прошлых лет», – сообщил изданию Алексей Федоров. По наблюдениям эксперта в целом рынок недвижимости отреагировал более спокойно, нежели иные классы инвестактивов, за исключением отдельных «панических» продаж.
Руководитель проектов отдела инвестиций петербургского офиса (ex. Knight Frank St Petersburg) Сергей Дуванов, замедление спроса пока не затронуло индустриальную недвижимость. «В других сегментах коммерческой недвижимости преобладает спекулятивный спрос, то есть желание приобрести качественные активы с существенным дисконтом из-за тяжёлого положения собственника», – дополнил топ-менеджер NF Group.
Некоторые эксперты посетовали на срыв ряда инвестиционных сделок из-за событий 2022 года. «Если в январе среди моих клиентов было порядка 30 потенциальных инвесторов, то с началом СВО, в апреле желающих инвестировать фактически не осталось. – рассказал директор компании «Адвекс на Дальневосточном» Владимир Родионов. – После первой волны люди быстро адаптировались, и уже в августе рынок начал оживать, в работе было около 50 инвесторов – встречи, показы, расчёты, подготовка к сделкам, ожидание стартов продаж… Но с объявлением мобилизации из их числа отсеялось 90%», – поведал Владимир Родионов.
О том, что после сентябрьских событий часть инвесторов отменила сделки наблюдали и в NF Group. «Дополнительно был издан указ, который обязывает иностранных собственников, желающих продать доли, обращаться за разрешением в правительственную комиссию. Эта ситуация имеет кумулятивный эффект для сделок с крупными объектами. Большинство сделок «зависло» на неопределённый срок, а часть продавцов отказалась от продажи», – описал ситуацию Сергей Дуванов.
Впрочем, директор по развитию Travelto Development Вячеслав Пона, хотя и констатирует падение спроса на 35-40% уверен, что февральские события повлияли на рынок недвижимости скорее позитивно. «Многие хотели сохранить сбережения в квадратных метрах и поэтому была активная закупка в марте. С апреля рынок упал, в мае были самые низкие показатели, но с тех пор идёт динамика роста. В сентябре рынок на 2-3 недели замер, а сейчас видим возвращение клиентов», – описал поведение рынка в 2022 году эксперт.
ОБЪЕКТЫ ПРИБАВИЛИ В ЦЕНЕ
При всей непростой ситуации средний ценник квадратного метра объектов недвижимости с начала года вырос. По разным оценкам на 10-15% в сегменте коммерческой недвижимости, на 20% – жилой. Это связывают с ажиотажем в первом квартале.
«Февральские события вызвали всплеск спроса на рынке недвижимости, который и привёл к резкому взлёту цен», – говорит аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева. По её словам ситуация в Петербурге схожа с общероссийской, однако рост цен здесь если и замедлился после объявления мобилизации (как это произошло в других регионах), то не существенно. Петербург по-прежнему считается быстрорастущим рынком с традиционно активным спросом. Впрочем предложение инвестиционных объектов в этом году сократилось из-за низких темпов ввода в эксплуатацию.
По наблюдениям учредителя инвестиционной компании «Mentor Development» Анны Ланской инвестиционная привлекательность в коммерческом и жилом фонде просела примерно на 30%. Инвесторы покупают точечные объекты, коммерцию и жильё, желательно – с хорошей скидкой. К примеру, на начальном этапе дисконт у застройщиков доходит до 20%. В беседе с изданием Анна Ланская отметила общее смещение инвестиционного спроса в так называемый низкий сегмент: «Эконом класс, апартаменты, квартиры, доступные по ипотеке. Спрос держится и на загородную недвижимость в Московской и Ленинградской области, поскольку там все ещё доступны ипотечные программы по домам ИЖС и участкам», – комментирует госпожа Ланская. Сохранился спрос в сегменте люксовой недвижимости, но опять же, продавцам приходится уменьшать ценник даже для самых фешенебельных объектов. «К примеру, наш объект в Москва Сити стоил 100 миллионов, а продали его за 70 миллионов», – поделилась с изданием основательница «Mentor Development». Госпожа Ланская оценивает рентную доходность объектов недвижимости на уровне 10-11% годовых на фоне развития внутреннего туризма, но допускает, что спекулятивная доходность точечных объектов может составлять 20 и даже 50% годовых.
ИНСТРУМЕНТОВ ВСЕ МЕНЬШЕ
«Поскольку доступных и интересных инвестиционных инструментов все меньше, сейчас инвестиции в апарт-отели остаются хорошей альтернативой для вложения, сохранения и преумножения средств и продолжают оставаться популярным финансовым инструментом среди частных инвесторов, – считает старший аналитик департамента исследований Nikoliers Алина Базаева. По оценкам эксперта реальная доходность в проектах (без учета капитализации недвижимости) для частного инвестора в работающих апарт-отелях составляет 6-7% годовых, а для небольших проектов с небольшим номерным фондом, в хорошей локации и видовыми характеристиками доходность может достигать 10-12% при краткосрочных форматах аренды «К тому же, во многих проектах у инвесторов есть возможность подключения к программе гарантированного дохода, что обеспечивает инвестору доход вне зависимости от уровня загрузки апарт-отеля», – дополнила Алина Базаева. По словам эксперта доход от сдачи в аренду квартиры в аналогичной локации будет ниже и едва ли достигнет 5% годовых.
Похожие цифры для дохода с аренды квартир – 4,7% для новостроек и 5,5% для вторичной недвижимости – приводит и Наталия Пырьева. Цифры актуальны для долгосрочной аренды, а при посуточной сдаче, считает эксперт, доходность может быть и выше. По оценкам аналитика «Финам», наибольшим спросом у частных инвесторов пользуются студии и однокомнатные квартиры (особенно те, вблизи которых проектируют метро), как самые ликвидные объекты недвижимости последние годы. «При перепродаже, как правило, доходность ниже, чем от долгосрочной аренды», – подчеркнула эксперт.
С последним утверждением не согласен Владимир Родионов: «Я придерживаюсь стратегии инвестирования «купить — продать». Потому что инвестиционный доход от аренды 4-7% годовых, а при покупке объекта с дальнейшей продажей доход может составлять 30-40%, – говорит эксперт. – Для частных инвесторов покупка квартиры или апартаментов сейчас гораздо более выгодное вложение, чем покупка коммерции, спрос на которую сегодня нестабилен», – считает Владимир Родионов. Эксперт «Адвекс Дальневосточный» считает, что лучше всего инвестировать в покупку на ранних стадиях стройки и рассмотреть для покупки сервисные апартаменты с профессиональной УК.
СОМНИТЕЛЬНЫЙ СЕГМЕНТ
В выгодности вложений в апартаменты и квартиры сомневается Максим Ельцов. «В жилой недвижимости пока смысла нет, и я бы сейчас в этот рынок заходить не рекомендовал, поскольку что аренда просела, а срок окупаемости улетел в бесконечность, да и на перепродаже можно потерять 15% стоимости квартиры. Да, есть отдельные продукты, но они очень сложны для непрофессионального инвестора инвестора», – сообщил господин Ельцов. К тому же разумных инвестиционных вариантов, рынок предлагает немного.
«При этом сформировался огромный денежный навес со стороны профессиональных инвесторов. Ситуация сказалось на уровень доходности и ожиданиях инвесторов. Для ликвидных объектов торговой недвижимости она может оцениваться в 6-8%», – объясняет ситуацию руководитель ПИА. В качестве оправданных инвестиционных инструментов Максим Ельцов выделяет готовые проекты торговой недвижимости со сформированным пулом арендаторов и хорошей локацией. «Это упакованное инвестиционное решение, но таких примерно 10-15% таких на рынке», – подсчитал эксперт.
По словам Алексея Фёдорова наибольшей популярностью среди корпоративных инвесторов пользуются обычно пользуется офисная и складская недвижимость, среди частных – объекты стрит-ритейла. Фактические доходности таких сделок он оценивает в 9-13%.
Сергей Дуванов тоже выделяет стрит-ретейл по частоте совершаемых сделок в коммерческой недвижимости. «Помещения могут иметь очень скромные размеры и за счёт этого низкую цену входа для инвестора», – пояснил эксперт. Также в NF Group отмечают инвестиционный интерес к земельным участкам под проекты девелопмента, строительство жилых домов, ТРК и т.д.
Среди инструментов для частных инвесторов с небольшим порогом входа Анна Базаева предлагает обратить внимание на ЗПИФ (закрытые паевые инвестиционные фонды) недвижимости, которые в последние годы показывают доходность в 5–15% годовых. «За последние два года наибольшую доходность показывают фонды, в управлении которых находится качественная производственно-складская недвижимость, приносящая арендный доход. Более доходными, но также более рискованными, являются ЗПИФ, сформированные для создания жилых девелоперских проектов», – рассказала об инструментах Анна Базаева.
ИНВЕСТИЦИИ ОЖИВАЮТ
Несмотря на инвестиционную неопределённость рынка, инвесторы так или иначе не отказываются покупать недвижимость. «Инвестиционный спрос на недвижимость все равно сохраняется, поскольку в сознании россиян этот актив является самым надёжным,, а также имеет долгосрочную тенденцию к росту», – считает Наталия Пырьева.
«Большинство инвесторов, в том числе состоятельных людей, по-прежнему считает, что недвижимость – это простой и надёжный способ сохранения денег, и нынешнее время – хороший момент для инвестиционных вложений. Поэтому 10% оставшихся инвесторов активно вкладывают в строящееся жильё, используя различные программы – ипотечное плечо, рассрочки, траншевую ипотеку и пр.», – перечислил действующие схемы покупки недвижимости Владимир Родионов.
По оценкам собеседников издания средний чек инвестиционной покупки в 2022 году для разных объектов коммерческой недвижимости в Петербурге составляет около 6 млн. руб. (минимум 4.5 млн. руб. и максимум 20 млн. руб). Средний чек для жилья и апартаментов начинается от 2 млн руб. в эконом сегменте. Системные инвесторы-владельцы бизнесов, владельцах бизнесов обычно совершают покупки на 6-7 млн руб (если речь о жилой недвижимости) и 20-50 млн – для коммерции.
ПЕРСПЕКТИВЫ
Прогнозы экспертов относительно будущего инвестиций в недвижимость разнятся. Кто-то осторожен в оценках «Мы находимся в крайне неопределённом положении. Намерение ЦБ РФ не продлевать в 2023 году действие льготной ипотеки под 7% и ограничить выдачу ипотеки от застройщика по околонулевым ставкам отрицательно скажется на спросе, что приведёт к потенциальному ускорению снижения цен на новостройки. Потенциально, это возможность приобрести квартиру дёшево, но учитывая инфляцию и рост ставок, окупаемость вырастет», – предположила Наталия Пырьева.
Эксперты Maris готовятся к негативным сценариям. «При отсутствии катаклизма в мировой экономике, мы бы ожидали сохранения показателей примерно на уровнях среднегодовых показателей последних трёх лет. К сожалению, все больше сигналов указывают на то, что катаклизм вероятен», – считает Алексей Фёдоров.
Анна Ланская напротив даёт обнадёживающий прогноз. «Сейчас рынок стабилизируется, все поймут, что дно уже пришло. Люди поймут, что нужно сохранять деньги. Обесценивание денег, инфляцию никто не отменял. Резервный фонд национального благосостояния вливает триллионы в экономику, вливает деньги в военные действия. Совершая круговорот, все эти деньги приходят в инвестиции, недвижимость», – объясняет позицию эксперт, оговорившись, что речь идёт о крупных городах, таких как Москва и Петербург, которые продолжат привлекать региональных инвесторов.
Ольга Головина.
