В последние годы петербургский девелоперский рынок двигался в сторону монополизации, однако эту динамику смогли приостановить региональные застройщики.
Появление на рынке новых игроков происходит на фоне «исхода» с него зарубежных компаний, таких как Bonava и YIT. Вместе с тем, эксперты отмечают, что новые региональные девелоперы пока не смогут существенно повлиять на ценообразование, поскольку на текущий момент занимают малую долю рынка. Однако в будущем эта доля станет нарастать.
На рынок Петербурга и Ленобласти в 2021-2022 года вышел целый ряд игроков из регионов. Как правило, это достаточно большие объекты, комплексного освоения, но есть и точечные городские проекты, говорит Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». Наиболее заметные из них — СЗ «Отделфинстрой» из Чебокасар с участком в Пушкинском районе, казанский Унистрой (участок в Красногвардейском районе), «Страна Девелопмент» из Тюмени (участок на Васильевском острове), «Расцветай» из Новосибирска запустил проект в Янино во Всеволожском районе, московские «Патек Групп», которая приобрела небольшой участок на Васильевском острове, а также ГК «А101», пополнившая земельный банк тремя участками — в Лаголово, во Всеволожске и в локации Корпикюля в Гатчинском районе, где в общей сложности будет возведено более 1 млн кв.м. жилья. «На петербургский рынок приходят, преимущественно, региональные строительные холдинги, которые работают в эконом-классе, где при сопоставимой себестоимости строительства маржинальность в Петербурге гораздо выше», — поясняет Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg.
Двойной рост
По данным Nikoliers, с 2019 года доля региональных и федеральных игроков в общем объеме строительства в Санкт- Петербурге увеличилась с 7% до 14%, в Ленинградской области – с 6% до 10%. В Knight Frank St. Petersburg добавляют, что региональные застройщики успешно реализовывают свои проекты, сдав в Петербурге суммарно уже более 4 млн кв. м. жилья.
«Некоторые региональные застройщики могут составить хорошую конкуренцию петербургским девелоперам, однако не все готовы выходить на данный рынок», — утверждает госпожа Московченко. По ее словам, в первую очередь, приходом в Северную столицу новых игроков петербуржцы получат дополнительный выбор, а застройщики — возможность сформировать репутацию, что является одним из основополагающих факторов при выборе жилья в Петербурге. При этом, персонал для проектов набирается «на месте», поэтому все «подводные камни» им известны, говорят участники рынка.
Конкуренция ценой
«Выходя с объектом в развитой локации, как правило, региональный девелопер устанавливает цены ниже конкурентов, для повышения интереса к своему предложению и обеспечения планового спроса», — рассуждает господин Фельдман. Вместе с тем, Вячеслав Семененко, директор по региональному развитию ГК «А101» не соглашается с этим утверждением, уточняя, что его компания не планирует конкурировать на ценовом поле. «Цена на квартиры в наших комплексах будет среднерыночной для проектов в этих локациях. Не видим мы и активных признаков ценовой конкуренции на рынке в целом. Скорее речь можно вести о конкуренции локаций, и в этих условиях борьба за покупателя будет проходить, в первую очередь, в сфере качества проектов – глубины проработки строительных решений и создания комфортной жилой среды, насыщенной рабочими местами и социальной инфраструктурой», — объясняет эксперт.
Среди тех девелоперов, кто решается освоить новые территории, многие сталкиваются с нехваткой ликвидных участков под застройку в городской черте, поэтому рассматривают преимущественно окраинные или пригородные локации. Об этом говорит Антон Орлов, директор отдела продажи земли и девелоперских проектов Nikoliers, заявляющий, что участков под такие проекты на территории Санкт-Петербурга найти проблематично, за исключением крупных зон редевелопмента в случае внесения соответствующих поправок в Генплан города.
Опережая город
При этом Ленобласть рассматривается девелоперами наравне с Петербургом или даже в небольшом приоритете относительно города в силу активных агломерационных процессов при сохраняющейся разнице в стоимости жилья, говорят эксперты. По словам Антона Орлова, в таких локациях стоимость «квадрата» и чек сделки значительно ниже, чем в Северной столице, особенно это касается пятен под застройку, обладающих невысокой степенью подготовки градостроительной документации.
По мнению Вячеслава Семененко, заметных инфраструктурных различий между периферией Петербурга и граничащими с ней районами Ленобласти нет. «Городские и областные власти одинаково заинтересованы в развитии транспортной сети, и этот процесс активно идет. При этом, стоимость жилья и, что даже важнее, сочетание цены и качества девелоперских проектов, притягивают все больше людей именно в Ленобласть. Коротко говоря, все эти процессы протекают в рамках механизмов, аналогичных тем, что можно было увидеть в Новой Москве примерно 8 лет назад», — уточняет он.
При этом, по его словам, все участки, развиваемые в Ленобласти, были приобретены на рыночных условиях. «Так, в Ленобласти представлены в основном большие территории, где оптимально КОТ с собственной инфраструктурой. Такими проектами в основном интересуются крупные девелоперы, обладающие необходимыми ресурсами и компетенциями. Можно заключить, что нынешняя ситуация на земельном рынке в перспективе следующих пяти лет приведет к резкому росту качества городской среды в Ленобласти и будет способствовать росту интереса девелоперов к этой локации» — уверен Вячеслав Семененко.
Спрос упал
По данным аналитиков Rusland SP, по итогам полугодия спрос на землю в Петербурге и Ленобласти упал в 2,5 раза. Так, за первые два квартала 2021 года девелоперы приобрели 256,32 га, а за аналогичный период текущего года – 105,6 га. Перспективы оживления рынка эксперты оценивают неоднозначно. Аналитики консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg, посчитав объем сделок по покупке земельных участков под строительство жилья за 8 месяцев 2022 года, в свою очередь отметили, что с января по август в Петербурге было приобретено около 210 га земли, что почти на 34% меньше, чем годом ранее: за 8 месяцев 2021 года девелоперы пополнили свой земельный банк на 318 га. Сумма инвестиций в участки под жилье в 2022 году составила 16,3 млрд рублей, что в четыре раза меньше, чем за аналогичный период 2021 года – 66,2 млрд руб. «В целом, эти показатели соответствуют значениям допандемийного времени, что говорит, с одной стороны, об определенной сдержанности девелоперов в наращивании земельных банков, с другой стороны, об ограниченном количестве интересных предложений. Кроме того, на результат значительно повлияло территориальное перераспределение спроса, поскольку покупатели вновь обратили внимание на пригородные локации», — подчеркивают эксперты.
Марина Ковалева.
