Совместное развитие Санкт-Петербурга и Ленинградской области
Развитие Северной столицы идет не только за счет собственных территорий, промышленных зон, но и активно внедряется в соседние с городом районы Ленинградской области. Границы активно стираются, это нормальное явление, которое будет продолжаться и дальше. В таких условиях властям двух регионов приходится сверять и иногда унифицировать многие нормы и правила жизни, чтобы жизнь рядовых людей была менее проблемной и более комфортной.
Сегодня существует совместно разработанная концепция развития агломерации – города и области – вплоть до 2030 года. В документе постарались прописать все моменты, которые необходимо будет решать властям двух регионов в ближайшие годы. Новым центрам притяжения нужен общий согласованный транспорт, социальные объекты. Без грамотного комплексного планирования сопредельные территории будут развиваться хаотично и разрозненно. Прежде всего, речь идет о строительстве – как жилья, так и социальных объектов. Чисто визуально сегодня невозможно отличить городские и областные территории. Строят везде одинаково современно и комфортно. Развивается сеть станций метро, которая уже давно вышла за пределы Северной столицы. Есть разница в обеспечении детскими садами, школами, больницами, торговыми центрами – но сама жизнь со временем выравнивает эти направления.
Строить на приграничных территориях города и области -рискованное дело. В силу специфики здесь много проблем для бизнеса. Риски строительства в приграничных территориях очень велики, поэтому многие девелоперы строят дома исключительно в городских локациях. К тому же разница в стоимости квартирсущественная, а себестоимость почти одинаковая. Раньше в Ленинградской области действовала программа зачета налогов за инфраструктуру, которая хоть как-то стимулировала застройщиков. Теперь же на всех территориях близко к городу надо строить ее за свой счет, не получая за это никаких налоговых преференций. Поэтому можно только похвалить застройщиков, которые отваживаются осваивать приграничные территории.
Но иногда минусы строительства на приграничных областных территориях можно превратить в плюсы, уверен заместитель генерального директора компании «Ленрусстрой» Максим Жабин — и компания это делает. Один из главных плюсов в том, что здесь можно построить то, что ты хочешь сам и хочет клиент. В городе это довольно сложно за счет бюрократических препятствий, архитектурных ограничений и сложностей с инженерными сетями, которые не позволяют воплотить многие идеи для улучшения жилья как продукта.
Город или область – этот вопрос все меньше интересует потенциальных покупателей жилья.
И прежде всего потому, что границы сегодня стерты, а общественные виды транспорта помогают людям оперативно перемещаться в пространстве и не чувствовать особой разницы в инфраструктуре.
Сегодня Кудрово, например, многими воспринимается как продолжение Невского района. А Мурино, который находится фактически в Ленинградской области, многие идентифицируют как обычный спальный район Петербурга, тем более, что здесь уже давно есть станция метро «Девяткино».
Среди новых территорий, которые в ближайшее время ждет активное развитие, специалисты называют пока малоизвестные широкой публике места у Вантового моста. Перспективны сразу несколько участков на Пулковском и Киевском шоссе, где развиваются и планируются новые крупные проекты, в том числе и город-спутник «Южный». Есть планы по строительству в юго-западном направлении — в том числе в районе Петергофа. В северном направлении возможности сужаются: наиболее привлекательные участки уже освоены, так что дальше развитие пойдет на большем удалении. Будет развитие в сторону Новосаратовки, а также в сторону Гатчины. На востоке эксперты выделяют перспективную застройку Ржевского аэродрома, а на северо-западе — район под Сестрорецком.
В Петербурге же толчок к развитию получат территории старого порта и района Екатерингофки. Что касается приграничной территории, в Ленобласти объявлен большой проект в Ломоносовском районе, в деревне Лаголово. Есть сегодня мнение, что недооценена территория рядом с Красным Селом — эти локации вполне могут стать статусными пригородами Петербурга. Ведь все эти перспективные миллионы квадратных метров -огромная конкурентная среда для застройщиков, которые будут бороться за будущих жителей.
Второй после жилья вопрос – транспорта.
Где бы ни жил человек, в городе или области, он не должен чувствовать себя в отрыве от главных центров города из-за транспортных проблем.
Урбанисты говорят о расширении города слоями. В центре будет концентрация рабочих мест, коммуникаций и центров притяжения. Второй слой — жилье, спальные районы вроде Кудрово и Парнаса. А третий — это так называемые пригороды, где будет жилье уровня между «комфортом» и «бизнесом». Владельцы недвижимости в центре, которые могут его сдавать, переедут в эти районы — это и айтишники, и удаленные работники, и пенсионеры.
Город исторически развивался на юг. И сегодня, к примеру, Гатчина — очень перспективное направление. Однако при разработке подобных проектов должна быть принципиально другая концепция: очень удобная среда, которая, в первую очередь, подразумевает транспортную доступность. Это должна быть малоэтажная застройка, обращенная к человеку.
Человек может работать на удаленке, но способ добраться до города все равно должен быть удобным. Наличие инфраструктуры и транспорта — одна из главных мотиваций для застройщиков, но именно эти транспортные вопросы пока не решены. Речь идет как о транспорте, так и состояния дорог, строительства новых направлений. И здесь – огромное поле для совместной работы властей Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Это как раз та сфера жизнедеятельности человека, где просто необходимы общие правила игры. Транспортный поток генерируется быстро и начинает нагружать существующую систему, поэтому транспортная составляющая — один из важнейших вопросов при взаимодействии субъектов.
Город нельзя бесконечно нагружать частными автомобилями, но чем дальше от сложившейся инфраструктуры будут строить новые проекты, тем актуальнее будет эта проблема. Кудрово относительно повезло со станцией метро «Улица Дыбенко», Мурино вообще получило «Девяткино» авансом. А вот станцию «Шушары», к сожалению, город вывел не туда — и теперь стоит задача как-то подключить к ней весь юг города. Такие вещи желательно продумывать сразу или опережать развитие. Редким таким примером стал район на Парнасе, где метро появилось сначала, а потом обросло жилыми кварталами.
Отчасти транспортную проблему могла бы решить децентрализация города как основной локации размещения мест приложения труда и обучения. Постепенно это уже давно происходит –из центра выводятся промышленные предприятия, новые стараются размещать либо в особой экономической зоне, либо в индустриальном парке, либо в новых промышленных зонах. На окраины города перебазируют студенческие кампусы. Децентрализация поможет двум регионам распределить возникающие потоки и перенаправить их от исторического центра.
Социальные объекты – различия города и области размываются
Разница в обеспечении города и области социальными объектами сегодня ощутимая.
Питерские девелоперы ведут себя ответственно – они стремительно отстраивают жилые кварталы, сразу же формируя в них комфортную среду. При этом возлагают на себя ответственность за строительство образовательных учреждений, спортивных и детских площадок и даже дорог, ведущих к новостройкам. После завершения строительства девелоперы передают социальные объекты в городскую собственность – за деньги или безвозмездно. В 2021 году город планирует выкупить у застройщиков лишь 20 объектов – 4 школы, 3 больницы и 13 детсадов. И все равно в городе не хватает около 30 тысяч мест в общеобразовательных учреждениях.
В области сегодня также не хватает детских садов, школьники зачастую учатся во вторую смену в чрезмерно заполненных школах. Не хватает поликлиник, больниц, отделений полиции. Это касается окраин Петербурга и приграничных районов – Шушары, Кудрово, Мурино, Бугры, Девяткино. Но перекосы в сторону жилья постепенно сглаживаются. Областное правительство старается сделать все для того, чтобы исправить эти недостатки.
Полицентрическая модель развития города – веяние времени.
Города-спутники в нынешних условиях- правильная модель развития пригорода.
Спутник — это населенный пункт на расстоянии не более 30 км от города. Гатчина или Красное Село более или менее соответствуют этому параметру. Новое Горелово, к примеру, тоже стремятся сделать таким же спутником, максимально автономным по отношению к городу.
Есть еще понятие «город для тапочек» — это то место, где у тебя есть все для жизни, но ты не изолирован и можешь себе позволить поездки в город за счет развитого транспорта — скоростных поездов, монорельса и т.д.
Если посмотреть, например, на Колпино, можно увидеть, что там есть поликлиники, полицейские участки, пожарные части, учебные заведения, промышленность, торговля — все, что позволяет уменьшить количество поездок в город и создать больше рабочих мест внутри. В то же время каждый новый спальный квартал только увеличивает нагрузку на инфраструктуру, так что настоящий город-спутник, в первую очередь, должен содержать много нежилых функций.Полицентричная модель больших городов наиболее правильная. Должны быть центры с полным функционалом — с бизнесом, рекреацией, малоэтажным и высотным жильем. А за счет полной самодостаточности необходимых объектов поездки местных жителей в центр города случались бы реже. Города-спутники сегодня есть, будут появляться новые. По такой модели развиваются мегаполисы, и Петербург — не исключение.
Необходимость развиваться вместе
Петербург развивается очень быстро. Численность населения растет не по дням, а по часам.
Границы с областью неизбежно будут размыты, серый пояс превратится в жилой кластер, а историческая часть подвергнется реновации, прогнозирует заместитель генерального директора компании «Ленрусстрой» Максим Жабин . «Расселение ветхого и аварийного жилья для этого даже не нужно, так как рынок и экономика своё возьмут — появятся инвесторы, которые превратят его в доходные дома, как в царской России, — сказал он. — В любом случае Петербург и область де-юре, может, и будут разделены, но де-факто превратятся в один полицентричный город».
В целом, перспективы у агломерации хорошие — есть закон о ней, Координационный совет, который этим предметно занимается, и уже работающие застройщики с интересными проектами и ресурсами. Главная надежда застройщиков — чтобы взаимодействие властей двух регионов помогло минимизировать риски и создать комфортную среду и для строительства, и для жизни.
ОЗА
