Все чаще будущее место для жизни граждане при покупке жилья в Санкт-Петербурге выбирают по принципу — «все должно быть в пешей доступности» или «все должно быть под рукой». При этом локация играет все меньшую роль.
Сейчас, при недостатке в Петербурге земельного фонда, монополизации рынка, ограниченном количестве качественных проектов, выбор места для постоянного проживания трансформируется. Требования покупателей к недвижимости выросли, а найти достойный, соответствующий всем критериям объект можно далеко не в каждом районе.
«Думаю, в дальнейшем покупатели будут более гибко и рационально подходить к выбору локации. Эмоциональная составляющая уходит на второй план. Уже сегодня всё чаще любимый и хорошо знакомый с детства район уступает при выборе экологичным, современным локациям с развитой жилой средой», — считает директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева.
Один из самых важных факторов при выборе будущего жилья – это транспортная доступность. «Каким бы ни был комфортным район и качественным дом, если дорога от работы и обратно будет занимать 2–3 часа, то спрос на него будет ниже. Даже удалёнка не спасет — всё равно надо выезжать в город. А если это занимает много времени, то не привлекает покупателей», — считает директор департамента недвижимости группы «ЦДС» Сергей Терентьев.
«Мы живём в эпоху дефицита времени, это самый ценный ресурс. Покупателю важно, чтобы всё было удобно и доступно, можно было легко передвигаться по городу. Идеальная, но почти утопическая картина — метро рядом, КАД и ЗСД рядом, работа рядом, детский сад и школа рядом, парки рядом, центр города, дача — всё рядом», — комментирует Константин Гриценко, коммерческий директор холдинга «РСТИ» («Росстройинвест»).
Прописка имеет значение
Покупателям в жилых комплексах комфорт–класса важна городская прописка, считают в «Группе ЛСР».
«Поэтому основной фактор при выборе локации — прописка должна относиться к городу, Санкт–Петербургу. Второй по значимости фактор — нахождение будущего места проживания в пределах КАД. Следующим по важности критерием будет наличие метро. Выигрывают те комплексы, которые находятся в шаговой доступности от существующей или планируемой к открытию в ближайшее время станции», — уверен коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад» Денис Бабаков.
Впрочем, с утверждением, что важна городская прописка, согласны не все. Регистрация сейчас — это рудимент, который становится всё менее значимым. И врачи, и школы, и другая инфраструктура доступны и с городской, и с областной пропиской.
«Для покупателя снижается важность статуса района в пользу его транспортной доступности. Редевелопмент — яркий пример того, как люди готовы пожертвовать визуальными преимуществами в пользу того, что они смогут быстрее добраться в центр. Также девелопер может повысить статус за счёт благоустройства своего проекта. Покупатель делает выбор в пользу того, что обеспечено инфраструктурой и находится в хорошей транспортной доступности», — полагает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers.
Люди выбирают комфорт
Для покупателей важно все — транспортная доступность, обеспеченность инфраструктурой — социальной, торговой.
Имеет значение архитектура, эстетика пространства. Сюда можно добавить разреженность застройки, видовые характеристики. Важную роль при выборе локации играет и её экологичность. Зарождающуюся тенденцию усилила пандемия. Люди хотят поддерживать иммунитет круглогодично, а не 2 раза в год на море. Тем более что море при сокращающихся реальных доходах и ограничениях может позволить себе не каждый, а кто–то просто не хочет далеко ехать из–за эпидемиологических рисков.
Поэтому появляется острая потребность в рекреационных зонах внутри жилых проектов. Растёт спрос на загородные комплексы и необычные планировки. «Большие окна, панорамная лоджия, открытая терраса с видом на воду или зелёные насаждения делают длительное пребывание в доме более комфортным», — считает директор группы «Аквилон» Андрей Вересов.
Продолжая тему выбора локации, важно сказать и об инфраструктуре. Сегодня в шаговой доступности должны быть все торгово–бытовые объекты и социальные учреждения — поликлиники, детские сады, школы. Несмотря на то, что удалённая работа стала нормой жизни, многим важна близость офиса или хотя бы транспортная доступность, чтобы на дорогу и пробки не уходило много времени. В целом такой невосполнимый ресурс, как время, стали ценить намного больше, отдавая приоритет комфорту и экономичному отдыху рядом с домом.
«Покупателями становится молодёжь, рождённая после 2000 года. В 2021–м доля покупок такими дольщиками — 7%. И количество таких покупателей со временем будет увеличиваться. Поколение отличается высокой мобильностью, чаще выбирает удалённую работу, и в этой связи появляются запросы на создание коворкингов, рабочих пространств на территории ЖК», — рассказывает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group).
Без компромиссов не обойтись
Ограниченный бюджет покупки и дефицит предложения заставляют покупателя при выборе локации идти на компромиссы по принципу «выберите два из трёх».
«Конечно, местоположение жилого комплекса – один из важнейших факторов, влияющих на выбор объекта недвижимости, – говорит директор по развитию компании Л1 Надежда КАЛАШНИКОВА. – Если говорить о локации, то тут у каждого могут быть свои предпочтения. Одни выбирают привычный для себя район, где все знакомо. Другим важна близость к месту работы. Третьим – возможность быстро выбраться за город в определенном направлении, например, на дачу. Говорить, что какой-то район лучше, а какой-то хуже, будет неверным. Важно другое: чтобы рядом с новостройкой была необходимая для жизни социальная и торговая инфраструктура, а также было хорошо налажено транспортное сообщение. В идеале – это метро. Недвижимость в пешей доступности от подземки всегда стоит дороже. Также плюсом является близость выездов на КАД, наличие крупных магистралей, развитая сеть наземного транспорта».
Хорошо, если рядом будут крупные зеленые зоны. В мегаполисе вопрос экологии всегда стоит очень остро, и близость парков является дополнительным плюсом.
По сути, всем этим требованиям в Петербурге отвечают Выборгский и Калининский районы на севере, а также Московский на юге. Не случайно они, по мнению экспертов, уже несколько лет входят в число наиболее благоприятных для жизни в Северной столице.
В последние годы Петербург активно развивался в северную сторону от центра – Приморский, Выборгский, Курортный районы и ближайшая Ленобласть. Вызвано это было традиционно более высоким интересом клиентов к этому направлению, наличием большого количества свободных участков для строительства, а также отсутствием до определенного времени особых ограничений по высоте и плотности застройки.
Выбор есть всегда
А идеальные условия– далеко не всегда и везде.
Поэтому покупателю важно определиться с приоритетами. На самом деле умный и осведомленный петербургский покупатель редко делает «спонтанный выбор». Это сразу становится ясно, когда специалисты говорят о конкретных локациях. Часто оказывается, что у разных ЖК – разная аудитория.
«В Петербурге в большинстве случаев люди покупают новую квартиру в той же части города, где жили раньше, – объясняет Марина Агеева (СК «Красная стрела»). – Это связано с тем, что часто рядом живут родственники и друзья, есть понятные сложившиеся маршруты до работы, для выезда в центр города или за город, на дачу, есть психологическая привязанность к знакомым местам.
На выбор локации влияет и система приоритетов покупателя – если для семьи нужно больше простора и чистого воздуха для прогулок с детьми, то люди рассматривают квартиры в малоэтажных пригородах. В частности, в последние годы активно развивается территория Энколово-Мистолово-Кузьмолово в 6 км от «Меги Парнас», рядом с популярным курортом «Охта Парк». Вокруг него постепенно складывается насыщенная инфраструктурой локация – с магазинами, садиками, школами, ледовым дворцом, спа-комплексом, ресторанами, конным клубом».
«Если покупают квартиру для сдачи в аренду или в семье нет машины, то выбирают ЖК рядом с метро, – продолжает Марина Агеева. – Если есть желание жить в историческом центре города, но в новом доме с качественными коммуникациями, надежными перекрытиями и единым социальным окружением, то ищут точечные «клубные» проекты, органично интегрированные в существующую застройку».
«В целом тренд смещения спроса от «муравейников» в сторону комфортных для жизни проектов, пусть более удаленных от центра города, набирает обороты, – рассказывает Ян Фельдман (ГК «Ленстройтрест»). – Сегодня жилье в ближайшем пригороде Петербурга воспринимается как более благополучное, если сравнивать, например, с проектами комплексной застройки, состоящими из 25-этажек. Комфортная плотность застройки – это гарантия того, что человек увидит из своего окна небо, благоустроенный двор и деревья, а не только стену противоположного дома». Не случайно многие покупатели, посмотрев несколько объектов в черте города, делают выбор в пользу проектов в ближайшей Ленобласти.
РАЗ
