В прошлом году в недвижимость России был вложен рекордный объем инвестиций. Основным драйвером по-прежнему выступила недвижимость. Кроме того, крупным трендом стало вложение средств в складские помещения.
Объем инвестиций в недвижимость по итогам 2021 года может превзойти предыдущие пиковые значения 2016 и 2017 годов. В то время годовые вложения достигали 305 млрд рублей. Общий объем вложений в 2021 году превысил годовые показатели за весь период наблюдений и составил 113 млрд рублей. Этот показатель выше показателя 2020 года более чем в два раза и в 2,5 раза превышает уровень 2019 года, когда пандемии еще не было. При этом аналитики отмечают, что доля Санкт-Петербурга на инвестиционном рынке России выросла на 7 пунктов по сравнению с 2020 годом. При этом на общероссийском рынке инвестиций в коммерческую недвижимость страны доля Санкт-Петербурга увеличилась и составила 29% (22% в 2020 году). Такие данные получили аналитики консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg.
В настоящее время в сегменте коммерческой недвижимости наблюдается существенная нехватка ликвидных активов, доступных для приобретения, даже при высоком уровне потенциального спроса. Тем не менее, объем инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью Петербурга за январь–сентябрь 2021 года превзошел уровень всего 2020 года на 36% и составил $363 млн. Лидерами сферы стали офисный и складской сегменты, на которые пришлись, соответственно, 53 и 29% от общего объема вложений.
Повышенный интерес экспертов можно объяснить сразу несколькими факторами. Во-первых, многие сделки 2020 года были отложены ввиду локдауна, поэтому были совершены уже в 2021 году. Во–вторых, низкая ставка рефинансирования сделала коммерческую недвижимость своеобразной тихой гаванью для рынка инвестиций. Именно эти обстоятельства Алексей Лазутин, руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate, считает основными для возникновения рекордных объемов инвестиций.
Кроме того, на на рост интереса оказали влияние и напряженные отношения с Евросоюзом, соответственно, и возврат российского капитала, а также изменение курса рубля относительно других видов валют. Оказали свое влияние и такие обстоятельства, как: активизация банков, инфляция 2021 года, связанная с отменой коронавирусных ограничений, рост цен на строительные материалы и недвижимость. Все эти обстоятельства привели к увеличению объема инвестиций в коммерческую недвижимость Петербурга примерно в полтора раза.
Но вместе с тем эксперты отмечают, что так было не всегда. Структура распределения инвестиций в последние два года заметно скорректировалась. В указанный период интерес инвесторов сместился в сторону сегмента земельных участков под девелопмент, отмечает Анна Сигалова, директор департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers. Теперь повышенный интерес вызывают площадки под жилую застройку, а также складские и офисные объекты. Последние инвесторы приобретают, чтобы генерировать арендный доход. Также основным драйвером активности на рынке стало значительно наращивание капитала жилыми девелоперами. Рекордный рост цен на жилье в новостройках позволил застройщикам активнее приобретать земли.
В прошлом году генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков отмечал, что рынок жилья больше года испытывал дефицит предложения, поскольку меры государственной поддержки успешно простимулировали спрос на жилые объекты со стороны населения. Эта ситуация, в свой очередь, подтолкнула девелоперов к активному наращиванию земельных участков под жилое строительство, а вложения в землю заняли значительную долю всех сделок. Так, в денежном выражении инвестиции в площадки под девелопмент увеличились в 4 раза, до 70 миллиардов рублей. Согласно данным, полученным консалтинговой компанией JLL, на долю жилого сектора пришлось 74% от совокупного объема инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга в период с первого по третий квартал 2021 года.
Другим заметным трендом в инвестировании стали вложения в складскую недвижимость. Сегодня они удерживать рост интереса инвесторов. В начале прошлого года сегмент немного сократился в силу резкого увеличения себестоимости строительства складов, но с повышением арендных ставок он практически догнал инвестиционные показатели 2020 года. За период с января по сентябрь 2021 года инвестиции в этот сегмент составили 5,1 млрд рублей. На фоне экономической нестабильности складской рынок оказался самым устойчивым сегментом коммерческой недвижимости. Основным драйвером его развития в непростых условиях стал активный рост торговли в формате онлайн.
В условиях дефицита готового предложения на рынке повышается спрос как на готовые объекты, так и на площадки для девелопмента в составе ключевых индустриальных парков Петербурга. Анна Сигалова отмечает, что с начала 2021 года было продано более 50 га земли, на которых теперь планируется строительство промышленных и складских объектов. В основном, спрос на подобные площадки формируют маркетплейсы и розничные сети, которые нуждаются в больших объемах складских мощностей в условиях развития онлайн–торговли. Многим компаниям сейчас необходимы складские объекты в Петербурге. Примечательно, что в этом сегменте рынка появились новые игроки, которые никогда раньше не инвестировали в складские помещения. Именно этот сегмент стал самым популярным в коммерческой недвижимости в условиях пандемии, роста онлайн–торговли и развития логистики. До 2020 года на рынке не наблюдалось повышенного интереса к складам, а в сектор инвестировали исключительно профессиональные игроки, которые специализируются на таких объектах, рассказал Сергей Владимиров, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций JLL в Санкт-Петербурге. По его словам, в конце прошлого года все же наблюдалось затишье, поскольку за три квартала объем инвестиций в рынок складской недвижимости Петербурга составил 7,9 млрд рублей, а это только немного выше значения аналогичного периода 2020 года. По мнению эксперта, это было связано с нехваткой новых инвестиционных активов. В тот период собственники предпочитали сохранять активы в своих портфелях. Кроме того, объекты строились под конкретного пользователя, который также выбирал владение построенным объектом, а не его продажу.
Интерес к складской недвижимости был спровоцирован пандемией, в то время как инвестиции в офисные метры практически не останавливались. Более того, за 2021 год они увеличились более чем в 4 раза и составили 9,6 млрд рублей. В мае 2020 года среди экспертов можно было встретить мнения, выражающие опасения относительного будущего рынка в условиях локдауна и изоляции. Но они не оправдались, поскольку объем арендных сделок на рынке продолжает свой рост, а доля свободных площадей, в первую очередь в классе B, снижается. Такая ситуация напрямую свидетельствует об устойчивости рынка.
Сам рынок офисных помещений также претерпел некоторые изменения. Сейчас он реагирует на новые требования арендаторов. Крупные компании, которые и являются основными пользователями офисов, не готовы отказываться от “физических” площадей, так как даже в условиях развития гибридного формата работы офис остаётся местом встреч, общения и реализации совместных проектов. Офисная недвижимость сильно взаимосвязана с торговой. Многие объекты занимают удачные локации, поэтому от компаний, которым они принадлежат, можно ожидать как реконцепции, так и смены назначения, например, на офисную. Возможно, торговые площади будут преобразованы в коворкинги и гибкие офисы. Когда торговая недвижимость попадает в условия различных ограничений, она становится трудно прогнозируемой с точки зрения будущего денежного потока, поэтому инвесторы не готовы активно в нее вкладываться. При этом эксперты уверены, что все же определенная перспектива будет и у данного сегмента.
РЕФ
