Градостроительная комиссия администрации Санкт-Петербурга собирается нагрузить строительством социальных объектов застройщиков апартаментов. С застройщиками обычных жилых комплексов такая схема действует уже давно. Все это неминуемо приведет к росту себестоимости строительства, а значит, и цен на квартиры.
Нововведение коснётся всех проектов. И сервисных апартаментов, которые функционируют потом как гостиницы, и псевдожилья. Начавший работать совсем недавно коллегиальный орган — градостроительная комиссия — станет определять размер социального «оброка», который девелоперы должны отдать городу, чтобы реализовать проект. В каждом случае подход будет индивидуальным.
Как объяснил главный архитектор города Владимир Григорьев, проблема в том, что по действующему законодательству есть три типа зданий, в которых могут проживать люди: это жилые дома, гостиницы и общежития.
«Для всех типов есть чётко прописанные нормы и правила, обеспечивающие комфортное проживание для населения. Один из факторов — наличие социальных объектов в пешеходной доступности — в частности, школ, детских садов и поликлиник. Апартаменты также заполняются людьми с детьми, семьями. А поскольку для них не строятся дополнительные социальные учреждения, повышается нагрузка на уже существующие, и происходит дисбаланс», — уверен Владимир Григорьев. По его мнению, это противоречие необходимо разрешить. При этом, как считает главный архитектор, девелоперы апарт–проектов не всегда честны с властью.
«Я неоднократно слышал уверения, что у нас в апарт–отелях детей быть не может. Я не поленился, проехал, прошёл во двор — там много детей и мам. Это факт», — поделился он собственными наблюдениями.
Градостроительная комиссия найдет компромиссы
Для решения проблемы необходимо, прежде всего, менять нормативно–правовую базу. Сейчас это уже происходит на федеральном уровне.
Внесённые весной на рассмотрение Госдумы поправки к Градостроительному кодексу РФ предполагают ввести понятие многофункционального здания (в котором есть жилые и нежилые помещения) и определить правила прописки в них. По оптимистичным прогнозам, до конца года соответствующий закон будет принят парламентом.
Во многом проекты апартаментов не уступают по качеству архитектуры жилым зданиям, а некоторые даже их превосходят. Сейчас перед властями стоит простая задача.Если люди живут в доме достаточно длительный срок, они должны быть обеспечены всеми социальными гарантиями. Если это помещение кратковременного проживания, то требования к ним уже другие. Сейчас нет чётко прописанного компромисса между интересами населения и бизнеса. Для того, чтобы решать эти вопросы, в городе и была создана Градостроительная комиссия, куда входят представители всех городских комитетов. Они будут принимать коллегиальное точечное решение по каждому из проектов.
«Когда нам приносят прошедший экспертизу проект спортивной базы с гостиницей в восемь подъездов и двух–трёхкомнатными номерами, общей площадью 80 тысяч «квадратов», мы все понимаем, что там будет. И разрешение на подобный проект не дадим, так как он не укладывается в региональные нормативы строительного проектирования», — говорит глава Госстройнадзора Владимир Болдырев.
С шапкой по кругу
Градостроительная комиссия была утверждена в начале мая. Через неё сейчас должны проходить все будущие жилые стройки.
Именно на заседании комиссии чиновники, в соответствии с региональными нормами строительного проектирования, должны определить размер социального «оброка», который должен внести для обеспечения социальной и инженерно–транспортной инфраструктурой каждый из девелоперов для своего проекта. Возглавляет комиссию губернатор Александр Беглов. Рабочую группу, на которой отсеиваются предварительные заявки,- глава комитета по строительству Игорь Креславский. В начале июля комиссия собралась на первое заседание, где были решены процедурные вопросы: регламент работы, зоны ответственности и полномочия. На втором утвердили первые обязательства для компаний РСТИ и «Строительный трест». По оценкам экспертов, сумма социальной нагрузки составила 20–22 тыс. рублей за каждый квадратный метр улучшений.
Как признаются участники рынка, «соцоброк» в размере 20 тыс. рублей за м2 — неприятная, но не критичная цифра. В конце первого полугодия 2021 года средняя стоимость квадратного метра городских апартаментов превысила отметку 200 тыс. руб. / м2, что на 26% выше показателя на июль 2020 года.
«Градкомиссия, как вновь появившийся согласовательный орган, определяет социальную нагрузку на девелоперов и способы её компенсации, – говорит коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов. — В том числе для малых проектов. Где, например, по нормам требуется 20–30 мест в детсаду или школе, такого размера объекты строить смысла нет. Со стороны видно, что ключевая задача комиссии — сокращать дефицит и обеспечивать город объектами инфраструктуры. Социальная нагрузка на каждый строящийся апарт–отель будет пропорционально определена. Её придется закладывать в себестоимость строительства. Следовательно, вырастет в стоимости и квадратный метр для конечного покупателя».
Спрос на апартаменты не упадет
Как говорят эксперты, грядущая ситуация с изменением законодательства по апартаментам уже сейчас накладывает отпечаток на развитие отрасли.
«Смена законодательства и присвоение нового статуса апартаментам не скажутся на продажах. По большому счёту, все разговоры до сих пор ходили вокруг «псевдожилья», которое, пожалуй, должно обрести какой-то статус. Скоро увидим финальную редакцию. Мы строим апарт-отели, и здесь всё гораздо проще. С точки зрения государства вообще нет смысла «запрещать» сервисные апартаменты — это же рынок белой аренды, налоги», — говорит коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.
«Мы видим последствия 2020-го года: апарт-отели проявили гибкость и быстро переформатировались с краткосрочной на среднесрочную и долгосрочную аренду. Поэтому они легче перенесли отсутствие туристов, в отличие от классических гостиниц, и вместе с этим составили сильную конкуренцию традиционной жилой недвижимости, переманив арендаторов на средний и долгий срок. Эти преимущества подстёгивают спрос со стороны инвесторов и влияют на рост цены», — считает генеральный директор PLG Марина Павлюкевич.
«Если в 2019 году было 79% покупателей, которые приобретали апартаменты впервые, то в 2020 году их стало 83%. Это говорит о том, что всё больше людей размещает капиталы в апарт-комплексах вместо квартир и депозитов, что неудивительно на фоне падения доходности этих инструментов»,— отмечает директор по продажам комплекса апарт-отелей Valo Марина Сторожева.
Удорожание апартаментов уже не за горами
По оценкам экспертов, до конца года стоимость «квадрата» в сегменте апартаментов в Петербурге поднимется как минимум на 10%.
Строительство социалки — животрепещущий вопрос для девелоперов с 2012 года. Еще тогда застройщиков стали обязывать добровольно–принудительно возводить одновременно с жильём школы, детские сады и поликлиники. Сейчас практически каждому девелоперу при согласовании проекта планировки территории и получении разрешения на строительство предлагается заключить с городом договор на строительство и безвозмездную передачу соцобъектов в казну. В противном случае бизнесу просто не получить соответствующую документацию.
Социалка — существенная статья расходов для девелопера. «В Петербурге стоимость строительства одного места в детсаду в среднем — 0,6–0,8 млн рублей, в школе — около 1,1–1,3 млн. В целом затраты на объекты социнфраструктуры составляют до 10-15% общего объема инвестиций», — подсчитал директор департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев.
Запасайтесь справками
Требования по строительству социалки для апартаментов ожидаемо не радуют представителей этого сегмента.
«При условии введения норм по социнфраструктуре апартаменты однозначно подорожают. Кроме того, рядом с апарт–отелем может просто физически не быть места для строительства подобных объектов», — полагает директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь.
Но не все участники рынка столь категоричны. «В первую очередь нововведение ударит по строителям «псевдожилья». Тех, кто строит реальные гостиницы, пусть и с апарт– номерами, обременения не коснутся», — уверена коммерческий директор Docklands development Екатерина Запорожченко. Это подтверждают и в кулуарах Смольного, где предлагают девелоперам таких проектов запасаться письмами от комитета по туризму, подтверждающими работу на приём гостей.
ОАЗ
