В течение последних пяти лет Санкт-Петербург переживает заметное сокращение свободных земельных участков под жилую застройку. Застройщики занимаются активными поисками новых перспективных территорий для строительства. Развитие в южном направлении в этом случае наиболее вероятно, поскольку здесь еще существуют свободные земельные участки, а также улучшается транспортная доступность.
Спрос на недвижимость в Петербурге продолжает расти, поэтому девелоперы активно стремятся пополнить свои портфели новыми участками. За прошлый год в городе приобретено более 900 гектар земли под застройку жильем и апартаментами, по подсчетам международной консалтинговой компании Colliers. Значительная часть сделок заключена на периферийных локациях: в Каменке, Шувалово, Новоселье, Пушкине и Стрельне. За два года средняя стоимость земельных участков, приобретенных под жилую застройку, выросла в два раза. Высоким спросом при этом пользуются участки более 10 га. Сделки с подобными участками сформировали более четверти от общего количества реализованной земли, по данным Colliers.
Зачастую новости рынка недвижимости посвящены рекордным объемам сделок с землей за отчетный период. Таким образом, свободных земельных участков с каждым годом остается все меньше. По мнению Сергея Софронова, коммерческого директора группы компаний «ПСК», наиболее заметно данная проблема проявляется в недвижимости комфорт-класса. Он остается наиболее востребованным, во многом создавая статистику всего рынка недвижимости. Эксперт считает, что сейчас у Петербурга есть два пути развития жилой застройки: редевелопмент и освоение близлежащих территорий.
С редевелопментом тоже не все так однозначно. Девелоперам сложно развивать “серый” пояс петербургских промышленных зон. Застройщики уже начинали их осваивать ранее, но на данный момент перспективы редевелопмента совсем не оптимистичны. Виталий Коробов, генеральный директор Element development, уверен, что проекты редевелопмента будут пользоваться спросом в любом случае. Но при этом девелоперы сталкиваются с трудностями, которые связаны не столько с самим строительством, демонтажом и подготовкой земли, сколько с различными административными вопросами. Особенно это касается изменения назначения участков, разработки и согласования градостроительной документации, а также проектов планировок территории. Все эти процессы могут длиться на протяжении нескольких лет без четкого понимания для застройщиков, когда им все-таки удастся получить необходимые согласования и удастся ли вообще.
Другой вариант развития жилого строительства заключается в реновации уже когда-то застроенных территорий. В первую очередь это касается хрущевских и брежневских кварталов. Объем жилого фонда, которому необходим будет ремонт или вывод из эксплуатации, превышает объем нового строительства. Кроме того, сам факт застройки уже сложившегося района внутри КАД интереснее как для девелоперов, так и для покупателей недвижимости. Но и в этом направлении проекты застройщиков сейчас не развиваются. Существующие проекты по масштабу эксперты называют “пробой пера” в данном направлении.
Если не редевелопмент центральных районов, тогда какой вариант остается застройщикам?
Иной путь развития рынка недвижимости Петербурга заключается в том, чтобы приобретать новые земельные участки и превращать их в статус жилых районов с городской пропиской. Сейчас такие земельные участки расположены на юге Санкт-Петербурга со стороны Пулковского, Киевского, Московского, Таллинского и Красносельского шоссе. Эксперты подчеркивают востребованность жилья в подобных локациях и приводят в пример концепцию Славянки как нового района. В проектах на новых южных территориях средняя стоимость жилья составляет 135 – 140 тысяч рублей за один квадратный метр. Сопоставимые предложения в новостройках в черте КАД менее чем за двести тысяч рублей за “квадрат” отсутствуют. Таким образом, разница в цене составляет около 30%, что является достаточно существенным фактором в пользу выбора новых проектов на юге города.
В то же время на севере Петербурга практически нет свободных земельных участков. Например, застройка вдоль Комендантского проспекта достаточно скоро дойдёт до КАД, а за ее пределами в этом направлении уже находятся территории частного сектора.
Сергей Сафонов отмечает, что новые проекты на юге реализуются уже на принципиально ином уровне, они стали более качественными и комфортными. Они осуществляются в формате комплексной застройки (КОТ). Так стали появляться проекты относительно цельные, соразмерные и обеспечиваемые нужной инфраструктурой, кроме того, они не перегружены пестротой фасадов. Параллельно развивается и благоустройство, которое в комплексной застройке выходит за границы придомовой территории и объединяется с общеквартальным.
Сейчас девелоперы уделяют больше внимания буквально всему, что касается благоустройства: от планировок и мест общего пользования до придомовых территорий с зонированием и далее — с продолжением квартального благоустройства. Также организуются променады, ландшафтный дизайн постепенно становится частью обязательной программы. Этому внимание уделяется в особенности в проектах прямой конкуренции. Новые проекты оказываются полностью “упакованными”. Они имеют собственную социальную инфраструктуру, общественные пространства, физкультурно-оздоровительные комплексы и современное благоустройство. В этом заключается их принципиальное отличие от проектов, которые были возведены в конце нулевых и в начале десятых годов.
Очевидно, что себестоимость строительства будет продолжать расти. Цены на строительные материалы, недостаток квалифицированных работников на стройках и повышение стоимости участков формируют ту реальность, в которой рынок будет жить в следующие пять лет. Поэтому и стоимость квадратного метра не остается на одном и том же уровне долго. Та разница, которая сейчас есть в стоимости между новыми южными районами и проектами внутри КАД, останется на уровне 25 – 30 %. Некоторые эксперты считают, что такое условие позволяет найти адекватное решение финансовой стороны вопроса для покупателей, чей бюджет ограничен или ограничен существенно. Кроме того, для которых покупателей принципиально получить именно городскую прописку. В ближайшие десять лет на участках в черте города в южном направлении можно будет построить порядка 2,5 – 3 миллионов квадратных метров. Это практически столько же, сколько строится в Петербурге в среднем за год.
Повышает привлекательность новых проектов на юге города также и их транспортная доступность. Постепенно на данной территории решаются транспортные проблемы. Например, уже в этом году власти Петербурга намерены приступить к осуществлению проекта трамвайной линии Купчино – Шушары – Славянка. Чтобы его реализовать, необходимо будет выпустить инфраструктурные облигации «Дом.рф» почти на 15 миллиардов рублей. В новых кварталах застройщики самостоятельно строят подъездные дороги, причем их количество и пропускная способность адекватны числу населения этих кварталов. За счет развития проектов строительства двух университетских кампусов — СПбГУ и ИТМО — на южном направлении будут строиться новые развязки, расширяться и улучшаться существующие дороги. В дальнейших планах заложено строительство КАД-2. Безусловно, дорога будет вводиться с опозданием от фактической потребности, но в будущем сможет разгрузить КАД и подъезды к ней от части транзитного грузопотока.
Эксперты считают, что именно южное направление в петербургском девелопменте будет наиболее перспективно на ближайшие 5 – 10 лет. Соответственно, более успешными станут те девелоперы, которую начнут застройку именно здесь.
РЕФ
