Росреестр по Санкт-Петербургу наконец опубликовал информацию по регистрации договоров с недвижимостью за 4 месяца 2022 года. Спад наблюдается абсолютно по всем сегментам рынка. Количество сделок сократилось как на первичном рынке, так и на вторичном. Естественно сократилась и выдача ипотечных кредитов.
Цифры по сделкам выглядят следующим образом. Самое большое снижением сделок купли-продажи оказалась на вторичном рынке. За 4 месяца снижение составило 11% относительно прошлого года. 34 647 сделок в этом году, против 39 026 в прошлом году за тот же период. В апреле снижение активности стала самым значительным: 7 198 сделок в 2022 году и 13 062 в 2021м, снижение составило 46%. Показатели апреля этого года стали даже хуже январских, несмотря на то, что январь считается месяцем, когда рынок практически неактивен из-за длительных новогодних праздников да собственно начала года. в январе было зарегистрировано 7 652 сделки.
Этот апрель также стал провальным по выдаче ипотечных кредитов: 12 900 договоров, в то время как в прошлом году за апрель было заключено 20 800 договоров ипотеки. Снижение составило 38%. За 4 месяца 2022 года было зарегистрировано 55 380 ипотечных договоров, относительно 2021 года снижение составило 11% (62 163 договоров в 2021 году).
Случилось именно то, что предсказывали риелторы и участники строительного рынка. Ажиотаж на квартиры в новостройках сменился резким спадом. По данным все того же Росреестра за 4 месяца 2022 года было зарегистрировано 29 809 договоров долевого участия, что на 14% выше 2021 года – 26 094 договора. Но при этом надо сказать, что в апреле 2022 года количество договоров снизилось на 24% с 9 689 в 2021 году до 7 394 в апреле текущего года. Эксперты рост сделок за первые 4 месяца 2022 года связывают с тем, что в марте этого года был зафиксирован колоссальный спрос на новостройки.Это в свою очередь обусловлено тем, что покупатели спешили заключить ипотечные сделки по кредитам, одобренным до повышения ключевой ставки. Особенно пользовались спросом квартиры в бюджетном сегменте рынка: студии, однокомнатные и спальные районы за КАДом. Относительно марта апрель показал, что ажиотаж прошел. Мартовский спрос и желание побыстрее освоить ипотеку связано с тем, что Центральный банк РФ поднял ключевую ставку. Сначала 24 марта с 8% с 9,5%, а 1 марта до 20%. Затем уже в апреле ставку начали постепенно снижать сначала до 17%, затем 4 мая до 14%, 37 мая до 11%. Последнее снижение было 10июня ставку снизилась до 9%. Как только ключевая ставка начала снижение тут же отыграл и рынок: количество сделок заметно упало.
Наравне с первичным рынком недвижимости стагнация наблюдается и на вторичке. Эксперты падение продаж на вторичном рынке связывают с дисбалансом спроса и предложения из-за высоких ставок на ипотечные кредиты, а льготные госпрограммы на сегодня действуют только для новостроек. Ранее до 60% договоров купли-продажи на вторичном рынке приходилось на ипотечные сделки.
Стоит отметить, что, не смотря на апрельский спад продаж и анабиоз рынка недвижимости России в Петербурге реализации квартир в новостройках одна из самых высоких по стране. Сайт www.rbc.ruопубликовали информацию со ссылкой на ресурс bnMAP.pro в соответствии с которой падение продаж в регионах страны составило 90%. Лидерами снижения продаж стали: Курган (97%), Казань (98%), Волгоград (99%),Ханты-Мансийский округ и Свердловская область (92%), в Новосибирске — на 90%.
В мае правительство решило поддержать строительный рынок за счет улучшения условий ипотечного кредитования. С 1 мая по госпрограмме 20-22 снизили ставку с 12 до 9%. При этом увеличили максимальный размер кредита по семейной ипотеке и программе господдержки новостроек с 15 до 30 млн. руб. была разработана госпрограмма поддержки ITотрастали. Ставка по льготной ипотеке для IT- специалистов на первичном рынке составляет 5%. Опять-таки, как писалось выше, Правительство продолжило снижение ключевой ставки. «Однако по состоянию на конец мая, не смотря на все программы, спрос продолжил незначительное снижение порядка 3%» — приводит ресурс Банки.ру комментарий Артура Ахметова, директора вертикали «Ипотека и недвижимость».
Цены на недвижимость начали снижаться в октябре 2021 года и продолжили тренд в начале 2022. Снижение конечно было небольшим – порядка 2-3%. Эксперты связали снижение цены с реакцией на повышение ключевой ставки ЦБ. «Регулятор таким образом реагировал на растущую инфляцию» — заявил Николай Вавилов, специалист департамента стратегических исследований Total Research.
Несмотря на снижение ставки ЦБ, и как следствие снижение ставок по ипотечным кредитам спрос на новостройки по-прежнему остается ниже прошлогоднего. Оживить рынок могли бы банки снизив ставки по ипотеке на вторичное жилье, но они пока не спешат это делать. Застройщики в свою очередь пытаются оживить спрос на новостройки предлагая скидки, подарки, особые условия по субсидируемым ипотечным ставкам от 0,1% на весь срок. Таким образом тенденция к снижению цены скорее всего продолжиться. По мнению главы управляющей компании SmarentВиктора Зубика: «Скорее мы увидим снижение цен хотя бы до уровня ноября — декабря 2021 года. Потому что за 2022 год квадратный метр в среднем вырос на 25 000 рублей, и это неадекватно при снижении активности на рынке и не лучшей экономической ситуации в стране». Такой комментарий опубликовал ресурс Банки.ру. По мнению экспертов, если экономика в ближайшее время не адаптируется к санкциям, то в ближайшие годы можно ожидать снижение цены на вторичном рынке недвижимости до 30%. Об этом говорит и аналитика экономики. Реальные доходы населения падают за счет инфляционных изменений и как следствие снижается платежеспособность населения. Соответственно цены должны будут учитывать эти факторы. Только за май 2022 года квартиры на вторичном рынке подешевели на 2,1% — это абсолютный рекорд снижения цены за последние 5 лет.
По состоянию на сегодняшний день на покупку квартиры в новостройке можно взять ипотеку с минимальной ставкой 9%. В то же время на вторичном рынке наименьшая ставка составит 11%. Эксперты утверждают, что это очень выгодное предложение для приобретения первички, в то время как вторичку такая ставка точно оживить не сможет. Это очень дорого. Покупать квартиру стоит в любое время, если есть такая потребность. Сегодня единственное, если покупка не горит, то эксперты предполагают, что можно подождать дальнейшего снижения ключевой ставки ЦБ, как минимум до уровня начала года – 8%, что должно также подтолкнуть банки снизить ставки по ипотеке.
При этом Артур Ахметов считает, что покупку лучше не откладывать: «Если отложить покупку до возможного снижения стоимости предложения, то, скорее всего, не будет вариантов для покупки: одни варианты уже продадут, а другие варианты продавцы снимут с продажи. Цены на новостройки уже существенно выросли, и заметного падения не будет. Застройщики скорее могут заморозить новые проекты, что через определенное время вызовет дефицит предложения, плюс высокая стадия готовности новых квартир для продажи повысит средние цены предложения. Думаю, имеет смысл рассматривать покупку именно в текущий момент времени, не откладывая решение на несколько месяцев».
Что касается ипотеки то игроки рынка уверены, что ставка на вторичном рынке так и останется на уровне 11%, не зависимо от дальнейшего снижения ключевой ставки ЦБ. Семейная ипотека так же скорее всего останется на уровне 9%. Снижений ставки ипотечного кредита можно ждать только по программе Господдержка 2020–2022 до 7%.
РМС
