Экс-депутат Законодательного собрания Ленинградской области Владимир Рыбальченко собирается построить новый торговый центр возле КАД Петербурга, а если быть точнее, в Мурино. Спрос на торговую недвижимость в крупном жилом массиве под Петербургом стабилен, а ставки аренды в популярных локациях Мурино приближаются к уровню помещений в самых проходных и оживленных магистралях в центральной части Петербурга, отмечают эксперты.
Торговых центров здесь явно не хватает
В администрации Мурино в январе состоялись общественные слушания по проекту строительства нового торгового центра. Как следует из проектной документации, разработанной ООО «ПНПП», это ТЦ микрорайонного формата общей площадью 6,2 тыс. кв. м с торговой площадью 1,34 тыс. кв. м. Планируется, что первый этаж ТЦ займёт парковка для автомобилей, на втором этаже предусмотрены помещения для гипермаркета, третий этаж запланирован под магазины непродовольственных товаров.
Согласно выписке из ЕГРН, участок под застройку площадью 7,3 тыс. кв. м принадлежит Владимиру Рыбальченко, бывшему руководителю ОАО «КАД-Ленобласть» и экс-депутату Законодательного собрания Ленобласти. Несколько лет подряд он возглавлял список самых богатых депутатов региона, рекорд по уровню задекларированного за год дохода был поставлен в 2012 году — 877 млн руб. Сейчас Владимир Рыбальченко является совладельцем более десяти юрлиц, основная сфера деятельности которых — продажа, сдача в аренду и управление недвижимым имуществом. До мая прошлого года владельцем участка было ООО «КапиталСтрой» Дениса Рыжкина.
На общественные слушания был вынесен вопрос о предоставлении разрешения на смену вида использования земли. Дело в том, что сейчас участок, на котором планируется построить ТЦ, относится к зоне объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, и размещение торговых объектов относится к условно разрешенным видам использования — а значит, для согласования проекта необходимо проводить общественные слушания.
Руководитель ГК «СК ПСП» Дмитрий Плавник оценивает стоимость строительства трехэтажного здания в 75 тыс. руб. за квадратный метр — или 465-500 млн руб. за объект без учёта стоимости участка, проектирования и согласования, а также благоустройства и подключения к городским сетям.
Еще один торговый центр в Мурино
Инвестиционно-управляющая компания STEIT в минувшем году объявила о строительстве сети торгово-развлекательных центров (ТРЦ) в новых районах интенсивного жилого строительства в Петербурге и Ленобласти. Первый ТРЦ новой сети построят в Мурино (Всеволожский район Ленобласти) к 2023 году. Инвестиции в его строительство могут составить 1,2-1,7 млрд руб.
Качественные небольшие ТРЦ районного формата — самый востребованный формат для кварталов с плотной жилой застройкой, они востребованы как ретейлерами — потенциальными арендаторами ТРЦ, так и населением, говорят эксперты.
В компания STEIT сообщили, что намерены построить сеть торговых центров в новых районах, где темпы ввода жилья и роста населения превышают темпы строительства инфраструктуры. «В районах с плотной жилой застройкой особенно важно появление новых общественных пространств, в том числе качественных ТРЦ. Такие объекты дают возможности не только для шоппинга, но выполняют развлекательно-досуговую и социальную функцию, создают новые рабочие места и в целом более комфортную среду для жизни. Кроме того, ввод новых качественных торговых площадей позволит федеральным брендам, ранее не представленным в развивающихся районах города, расширить зону присутствия», — заявила Мария Парфененко, генеральный директор STEIT.
Торгово-развлекательный центр в Мурино будет располагаться рядом с основным съездом КАД на Охтинской аллее. Его площадь составит 24,5 тысячи «квадратов». О новом проекте рассказали в пресс-службе инвестиционно-управляющая компания STEIT.
Называться новый ТРЦ будет «Экопарк». В комплексе предусмотрены первый в Мурино кинотеатр, фудхолл, ресторан с террасой, супермаркет и более 80 магазинов. Кроме того, в рамках реализации проекта обещают благоустроить прилегающую территорию, где должны появиться зоны отдыха и детские площадки. Внутри будет восемь лифтов и четыре эскалатора.
Сообщается, что рядом с ТЦ также построят трансформаторную подстанцию, площадки отстоя грузового транспорта на 10 мест и площадки для мусорных контейнеров. Посетители центра смогут парковаться на открытой автостоянке вместимостью 623 машино-места.
Реакция жителей Мурино на новость о строительстве торгового центра была неоднозначной. «Терраса с видом на КАД — что может быть романтичнее?» — пошутили в комментариях. «Наконец-то хоть свой ТРК будет с кинотеатром, не надо ехать в Питер, чтобы фильм посмотреть!» — обрадовались другие. «Это вместо шумовых экранов? — задались вопросом жильцы домов на Охтинской аллее, страдающие от шума автомобилей на КАД. — Открытая автостоянка на 623 машино-мест вдобавок к КАДу — это то, что надо жителям близлежащих домов…».
Спрос на торговые площади обязательно будет
Опрошенные эксперты высоко оценили перспективы этого проекта. «Мурино является очень востребованной локацией, это очень плотно населенный район. Его население растет, многие операторы розничной торговли и общепита стремятся арендовать там помещения», — говорит руководитель департамента коммерческой недвижимости компании KNRU Полина Фиофилова.
В 2021 году город Мурино стал вторым в Ленинградской области по численности населения. Там было зарегистрировано 79,1 тыс. человек, на первом месте — Гатчина с 90 тыс. жителей. При этом расчетная численность населения Мурино с учетом уже согласованных и реализуемых проектов по строительству жилья превышает 160 тыс. человек.
«Если говорить о street retail на первых этажах в жилых домах, то такие помещения не всем подходят. Например, там существуют ограничения для общепита, который активно развивается в Мурино. Отдельно стоящее нежилое здание всегда имеет преимущества, нет необходимости договариваться с управляющей компанией, ТСЖ и жильцами дома. Мурино до сих пор не обеспечен в полной мере торговыми комплексами, а те, что уже построены, сданы полностью. Торговый центр микрорайонного формата в новом жилом массиве всегда найдет своих арендаторов», — уверена Полина Фиофилова. По ее словам, якорным арендатором ТЦ может стать гипермаркет, его прикассовая зона всегда сдается, на верхних этажах могут разместиться рестораны, фитнес-центр или магазины fashion-сетей.
По данным KNRU, диапазон арендных ставок на коммерческие помещения в Мурино варьируется от 1,2 тыс. руб. в месяц за кв. м (в новых, еще мало заселенных жилых комплексах) до 6 тыс. руб. (в самой популярной локации на бульваре Менделеева). «Это сопоставимо с уровнем аренды помещений в самых проходных и оживленных магистралях центральной части Петербурга, уже давно пользующихся спросом у арендаторов», — подчеркивает Полина Фиофилова.
Тренд ближайших лет
Строительство сравнительно небольших торговых центров в новых районах массовой застройки будет трендом в Петербурге на ближайшие годы, уверены эксперты. По данным JLL, в 2021 году в городе открылся всего один качественный торговый центр «Спутник» арендопригодной площадью 11 тыс. кв. м.
Самое странное, но на городской территории интерес инвесторов к запуску новых крупных проектов торговых центров падает. В прошлом году в Петербурге был введен всего один ТЦ. Эксперты отмечают, что завершившийся год продолжил «традицию» минимального ввода, которая наблюдается на петербургском рынке с 2018 года. Уже пять лет в городе запускается лишь по одному ТЦ, а в 2017-м открытий не было вообще. На 2022 год также анонсирован только один новый проект – это четвертая очередь «Заневского каскада» от ХК «Адамант».
Рынок торговых центров насыщен объектами — и в перспективе аналитики не ожидают роста активности девелоперов по строительству новых проектов. «На рынок будут выходить малые торговые объекты, арендаторами которых могут стать гипермаркет и небольшая торговая галерея. Такой тренд, по нашей оценке, сохранится на протяжении минимум трёх-пяти лет», — считает руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Наталия Киреева.
РАЗ
