Вступившее в марте в силу постановление правительства России «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства», по мнению многих экспертов, сможет, наконец, дать отпор так называемому потребительскому экстремизму. Это когда дольщик при приемке вновь построенного жилья с помощью ангажированных юристов старается по максимуму выбить из застройщика денежные штрафы и компенсации за реальные и мнимые строительные недоделки.
Документ инициировал Минстрой, действовать он будет до конца нынешнего года. Постановление призвано улучшить процесс сдачи строительных объектов, поставить заслон потребительскому экстремизму в строительной отрасли, а также позволит в намеченные сроки получать более качественное жилье.
В последние годы дольщики в Санкт-Петербурге зачастую нанимают юридических экспертов при передаче застройщиком жилой недвижимости. В Северной столице существуют даже целые юридические конторы, специализирующиеся на затягивании процесса сдачи строительных объектов с целью извлечения максимально возможной финансовой выгоды. Девелоперы прозвали это явление потребительским экстремизмом.
Но теперь в процесс сдачи квартир внесены коррективы, которые не дадут покупателям возможности бесконечно «доить» застройщиков. Отныне меняется сам порядок приемки жилья и процесс подписания акта. Порядок этот зависит от типа обнаруженных недостатков. Недостатки теперь могут быть существенные и несущественные. Правда, их разделение по видам придется делать самим участникам процесса приемки, поскольку федеральное постановление, к сожалению, не дает четких определений, какие виды недостатков относятся к существенным недостаткам, а какие — к несущественными.
Полагаясь на логику здравого смысла
Надо полагать, что при существенных недостатках нормальная жизнь в квартире будет невозможной, либо значительно лишена нормального комфорта. Что это может быть? Список возможен самый обширный. К примеру, на верхние этажи дома не добирается вода, в стыках железобетонных конструкций обнаружены огромные проемы и трещины, в квартире невероятная слышимость, слышно абсолютно все, что происходит в квартирах соседей. Или, к примеру, зимой в квартире – ужасный холод, даже промерзают рамы, весной и осенью – большая влажность, из-за которой образуется плесень, не работает в течение длительного времени лифт. Богатый опыт квартиросъемщиков может добавить в этот список множество всяких реальных ситуаций, которые встречаются в нашей жизни. Бывают существенные недостатки, которые в принципе исправить нельзя и которые делают новое жилье практически непригодным для проживания. В таких случаях дольщик просто должен отказаться от договора, а застройщик будет нести перед ним ответственность по закону.
Бывают недостатки, которые можно устранить лишь при больших финансовых вложениях. Настолько больших, что под силу лишь застройщику, а не дольщику.
Встречаются изъяны при строительстве, которые проявляются периодически, даже если были проведены работы по их устранению.
Новые сроки, компенсации и возврат денег
Раньше, в случае выявления абсолютно любых недостатков, дольщик мог не подписывать акт приема-передачи и требовать от застройщика их устранения, поясняют юристы. Это могли быть даже самые невинные недостатки – невымытые полы, торчащие провода, незакрепленная сантехника и т.п. Дольщик свои претензии указывал в акте осмотра. После этого девелопер должен был эти недостатки устранить. Максимальный срок – 45 дней. Лишь только затем обе стороны подписывали акт передачи квартиры.
Теперь же, в случае обнаружения дольщиком несущественных недостатков он в любом случае подписывает акт передачи квартиры, и одновременно указывает свои претензии в документе. Застройщик устраняет недоделки в течение 60 дней. После этого девелопер повторно встречается с покупателем, чтобы зафиксировать устранение недоделок в актах сдачи-приемки квартиры. Дольщик имеет право не подписывать акт только в том случае, если имеются серьезные недоделки, значительно осложняющие условия проживания.
Согласно новому постановлению покупатель вправе обратиться за денежной компенсацией лишь в тех случаях, когда застройщик отказывается устранять недоделки либо не устранил их в течение установленного постановлением срока.
У покупателя есть также право расторгнуть договор и потребовать назад свои деньги в случае, если предоставленное жилье имеет существенные недостатки и непригодно для проживания. Каких-либо компенсаций расходов на начальном этапе конфликта с застройщиком больше нет.
Правила игры меняются
В суд дольщик идет уже после того, как застройщик отказывает в устранении недоделок либо в денежной компенсации. Никто при этом не забывает, что надо соблюдать процедуру и последовательность действий в случае разногласий при передаче квартиры. Новое постановление поменяло нормативное регулирование споров, возникающих между сторонами договора при строительстве и сдаче квартиры. Суды раньше, как правило, применяли к таким спорам закон о защите прав потребителей. Закон, который также регулирует отношение при любой другой покупке, в том же магазине мебели или бытовой техники. Поэтому раньше, при уклонении обязанностей по устранению недоделок в квартире, застройщик зачастую выплачивал по решениям суда огромные компенсации дольщикам.
В последние годы в Минстрой приходили неоднократные просьбы от застройщиков скорректировать правила игры строительного рынка, взаимоотношения с дольщиками, а также степень критичности строительных недоделок, по которым суды определяли для девелоперов большие неустойки и штрафы.
В Минстрое еще в 2019 году всерьез занялись разработкой мер по борьбе с «потребительским терроризмом». Замглавы ведомства Никита Стасишин говорил в то время, что изменения в законодательстве должны укоротить аппетиты так называемых «профессиональных неприемщиков», которые изматывают застройщиков бесчисленными поборами, требуя компенсации за реальные, а часто и выдуманные строительные недоделки.
В подходе к этой проблеме надо было найти золотую середину. С одной стороны, чтобы сохранить достойную защиту прав дольщиков, а с другой, не допустить беспредельного разгула застройщиков. Чтобы обе стороны приблизить к более или менее цивилизованным взаимоотношениям в сфере строительства.
В Санкт-Петербурге есть хорошая практика, когда застройщик в большинстве случаев устраняет строительные недоделки еще в период гарантийного срока. К контролю за этим делом зачастую подключается Госстройнадзор, городские комиссии, общественность. Если же недостатки появились уже во время некачественного управления и содержания дома, то теперь уже девелопер, в свою очередь, может обратиться в суд с претензиями к управляющей организации либо к конкретному квартиросъемщику за компенсацией расходов.
Количество судебных исков должно пойти на спад
Институт развития строительной отрасли недавно поделился с общественностью статистикой собственных исследований на тему массового предъявления претензий и судебных исков к девелоперским компаниям. Оказывается, что с этим явлением сталкивались около 70 опрошенных застройщиков. Почти для половины из них эта проблема является актуальной до сих пор.
Застройщики зачастую отмечали в последние годы целенаправленные атаки со стороны специфических юридических компаний, которые формально представляли интересы покупателей. Окончательной же целью всех этих атак и претензий, как правило, являлось личное обогащение истцов, как в виде денежных компенсаций, так и в виде уменьшение цены подписанного договора.
В Санкт-Петербурге с 2018 года против застройщиков было подано около 1,5 тысячи исков. Общий объем взысканных средств об истребовании неустоек составил около1,8млрд руб. Суммы подобных неустоек и штрафов зачастую превышали саму стоимость объекта долевого строительства. Естественно, что взыскание таких сумм негативно отражается на финансовой дисциплине застройщиков, а тем более, когда был осуществлен переход на проектное финансирование. Некоторые эксперты полагают, что теперь судебных исков к строителям будет значительно меньше.
РИН
