Каждый год в работе управляющих жилищных компаний происходит множество изменений, в основном ужесточающего характера.
Одно из последних таких решений – попытка упростить проведение общих собраний собственников жилья, с помощью которых жители могут сменить управляющие компании. Как известно, законодательные пункты о проведении общих собраний являются фактически неработающими. По одной простой причине, что физически невозможно одновременно собрать в одном месте больше половины собственников жилья. А если в доме более 400-500 квартир, то это просто утопия. В последние годы все чаще применялись формы заочного голосования. Работники УК вместе с активистами разносили по квартирам для ознакомления проекты необходимых решений, которые в случае согласия ставили в этих бумагах свои подписи. Однако такая форма голосования породила массу подлогов и мошенничества.
Правительство России приняло постановление о расширении возможностей портала Госуслуг. В него теперь будет добавлена функция проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (МКД). Полный спектр возможностей будет доступен в мобильном приложении «Госуслуги. Дом». Его представят в первой половине 2021 года.
Есть за что «воевать»
Общая площадь многоквартирных домов в Санкт-Петербурге составляет около 120 миллионов квадратных метров. Средний размер платы за жилищные услуги с квадратного метра жилплощади — 25 рублей в месяц. Рынок коммунальных услуг составляет порядка 36 млрд рублей в год. Есть, как говорится, за что «воевать».
В этой сфере задействовано около 30 городских «Жилкомсервисов», обслуживающих около половины домов города, и порядка 400 частных управляющих организаций. Некоторые эксперты считают, что новый порядок проведения общих собраний собственников на Госуслугах станет причиной многих конфликтов и жилищных войн. Слишком велик соблазн для недобросовестных управленцев переделать рынок коммунальных услуг, «перетащив» на свою сторону дома с чужих территорий. В то же время другие эксперты полагают, что в системе Госуслуг подобные «номера» вряд ли пройдут. По официальным данным, на сегодняшний день пользователями портала Госуслуг являются свыше 70 процентов жителей России.
За что обычно воюют?
В Санкт-Петербурге 24 тыс. многоквартирных домов. Примерно за 2-3 процента этих домов в той или иной форме идет постоянная «возня» со сбором различных подписей, проведением общих собраний.
Цель таких мероприятий всегда одна – отобрать дом в собственное управление. Чаще всего самая ожесточенная борьба идет за новые дома, в которых на первых этажах есть коммерческие помещения. Они приносят доход управляющей компании. Единственный способ борьбы за дом — проведение общего собрания собственников. У каждой из заинтересованных сторон – свое общее собрание. Документы оппонентов объявляются нелегитимными, начинаются разбирательства в судах. А длятся такие дела долго. Вполне возможно, в очень скором времени мы станем свидетелями попыток захвата рынка жилья с помощью проведения общих собраний в электронном виде.
А многие – за!
Многие жители МКД, в которых по 2-3 тысячи квартир, выступают именно за электронную форму голосования. Один из примеров – осенняя история в ЖК «Волна» в Шушарах.
Группа активистов пыталась провести там заочное собрание, чтобы сменить УК, но недобрала 7 процентов до кворума. В доме 1774 квартиры, и провести там собрание, пусть в очной или заочной форме, очень проблематично. Проводятся поквартирные обходы, рассылаются письма, но результат бывает нулевой. Поэтому многие жильцы таких домов поддерживают идею проведения общего собрания в электронном виде.
Бывают ситуации, когда жильцы дома действительно хотят сменить ту или иную управляющую компанию, которая не выполняет свои обязательства по содержанию дома, либо проворовалась. И в этом случае электронный вариант проведения собрания – единственный выход.
От войны собраний к войне рейтингов
Периодически жилищный комитет города публикует рейтинги управляющих компаний. Этот рейтинг жильцы того или иного дома могут использовать при выборе новой управляющей организации.
Рейтинг составляется по пяти параметрам: удовлетворенность жильцов услугами ЖКХ, количество поступивших жалоб, число выданных Госжилинспекцией предписаний УК, число неисполненных предписаний, а также факты привлечения руководства УК к административной или другой ответственности. При большом желании, если та или иная администрация враждует с управляющей компанией, она может завалить ее жалобами, замучить проверками и предписаниями. Поэтому в объективность рейтингов верят не все. «Портал “Наш Санкт–Петербург” зачастую используется в конкурентной борьбе “управляшек” с помощью наёмных лиц, которые организуют кучу жалоб», — подтверждает президент Санкт–Петербургской ассоциации собственников жилья и их объединений Гульнара Борисова. Она же отмечает, что «в реальности смена УК в Петербурге — крайне сложная процедура. К сожалению, большинство крупных УК аффилированы с кем–то из чиновников. И, если собственники пытаются поменять УК, им вставляют палки в колёса».
Минстрой предлагает ужесточить правила лицензирования управляющих компаний
Минстрой России подготовил поправки в Жилищный кодекс, ужесточающие правила лицензирования управляющих домами компаний. Соответствующий документ опубликован на сайте проектов правовых актов.
Законопроект предлагает отнести к лицензионным требованиям для управляющей многоквартирными домами компании требование, чтобы она не входила в одну группу с юридическим лицом, лицензия на управление домами которого была ранее отозвана.
Целью поправок является «выявление и пресечение связи управляющей компании с лицом, лишенным лицензии, в том числе опосредованную через одних и тех же фактических выгодоприобретателей и (или) лиц, фактически имеющих право давать обязательные для исполнения указания, в целях осуществления недобросовестной деятельности на рынке услуг по управлению многоквартирными домами». Кроме того, принятие поправок позволит пресечь возникновение случаев злоупотребления своими правами управляющими организациями, лицензия которых аннулирована или из управления которых исключен многоквартирный дом.
Перепланировки надо согласовывать
Правительство Санкт-Петербурга обязало предпринимателей, работающих в многоквартирных домах, получать разрешение жителей МКД на перепланировки, если они касаются изменения площади общедомового имущества.
Кроме того, бизнесмены должны согласовывать изменения помещений с местной администрацией. В постановлении правительства города сказано, что если перепланировка затрагивает общее имущество МКД, предпринимателю нужно получить согласие на работы всех собственников помещений. Для получения разрешения на проведение работ необходимо предоставить в администрацию города протокол общего собрания собственников. Такое ужесточение продиктовано большим количеством жалоб собственников жилых помещений на действия бизнесменов, которые причиняют жителям МКД неудобства и могут создавать опасные ситуации. Так, жители одного из МКД жаловались на предпринимателя, который снёс несколько перекрытий, чтобы открыть на втором этаже лапшичную. В результате стены дома пошли трещинами, а в нескольких квартирах покосился пол. В другом доме после несанкционированного сноса несущих конструкций провалились перекрытия. Перепланировки могут доставлять неприятности и управляющим организациям. К примеру, когда собственник использует при перепланировке часть чердачного или подвального помещения, это нарушает законодательство и может мешать доступу управляющей организации к общедомовой инфраструктуре.
Полы в подъездах будут мыть каждый день?
С 1 марта 2021 года в России вступили в силу новые санитарно-эпидемиологические правила и нормы содержания общедомовых помещений в многоквартирных домах.
Согласно им, влажная уборка должна проводиться ежедневно по всем этажам, а не только по первым. Влажная очистка мусоропровода — раз в неделю и раз в месяц — дезинфекция. Чистить еженедельно будут лифтовую кабину и подоконники. Однако кто все это будет оплачивать?
Основная цель новых гигиенических нормативов и требований — обеспечить безопасность проживания жителей в многоквартирном доме. Во времена разгара пандемии коронавируса эти меры были оправданы. Но сейчас люди постепенно возвращаются к прежней жизни. Кто сегодня сможет это осилить – какая управляющая компания и какие жильцы? Если на общих собраниях поднять вопрос о повышении тарифов, ответ жильцов будет однозначный – против. Выход один – искать средства из других источников доходов УК. Каких – это им решать.
