Лет десять назад в Санкт-Петербурге была в продаже миниатюрная квартирка площадью 4 м2 на Вознесенском проспекте, переоборудованная из бывшей дворницкой. Как жилось в такой конуре, совершенно непонятно. Сейчас, согласно данным «Яндекс. Недвижимости», самая маленькая квартира, выставленная на продажу, — это 11–метровая студия на первом этаже на проспекте Авиаконструкторов.
Мини-квартиры, они же малютки, они же малометражки или мини-студии
Когда критикуют современные студии, где совершенно негде развернуться, поневоле вспоминаются подобные малютки площадью меньше 10 квадратов. Предприимчивые хозяева такой недвижимости умудряются на такой мизерной площади разместить все необходимое для жизни – и туалет, и спальное место, и мини-кухню. А если потолки высокие, до 4 метров, тогда вообще раздолье – устраивается второй этаж в виде лежанки. И тогда даже вдвоем или даже втроем можно жить-поживать вполне вольготно.
Много малометражек находится в самом центре города, недалеко от станций метро, торговых центров, институтов, сетевых магазинов. Как правило, это переоборудованные бывшие комнаты коммуналок или бывших общежитий. В комнаты проводят воду и канализацию, ставят там унитаз, самый маленький, какой только можно найти, рукомойник, такой же скромный душ. Некоторые умудряются найти место, если не в туалетной комнате, то в спальне – для водогрейного бойлера. Тогда будущий хозяин может считаться вполне самостоятельным и не зависеть от подачи горячей воды коммунальными службами. Есть люди, и таких немало, которых вполне устраивают такие, с позволения сказать, «удобства».
Самые маленькие квартиры Петербурга.
Сколько они стоят и что там есть?
Самые маленькие квартиры Северной столицы своими размерами походят на комнаты, причем весьма тесные. Самые крошечные находятся в старых и очень старых, исторических домах. Высокие потолки этих зданий – до 4 метров — позволили смекалистым собственникам даже превратить миниатюрные жилища в двухъярусные студии, где на первом ярусе можно жить, а на втором – спать. В результате поиска в Интернете самая малюсенькая студия, размером всего 10,5 кв. м, находится на первом этаже пятиэтажного дома на улице Софьи Ковалевской – в 20 минутах ходьбы от станции метрo «Академическая». Дом построен в 1965 году. Вo двоpe – шкoла и два детских сaда. Рядом сад Бенуa, парк Сосновка, Mуринский ручей. Поблизости от дома, где выставлено на продажу миниатюрное жилье, – множество вузов: Политехнический университет, Инженерно-строительный институт, Высшая инженерная школа, Художественное училище имени Рериха, Кадетская школа IТ-технологий. Собственник перечисляет все эти учебные заведения в объявлении, честно указывая, что данный вариант подойдет студенту, и будущий владелец всегда сможет сдать жилье в аренду. Стоимость «квартиры» — 1,2 млн рублей.
«Двухуровневую» студию размером 11 кв. м удалось найти в самом центре культурной столицы, в двух минутах ходьбы от станции метро «Чернышевская» и пяти минутах – от «Маяковской». Четырехэтажный дом №50 на улице Фурштатской построен в 1886 году. В этом году в здании сделали капитальный ремонт, заменив все коммуникации. На первом этаже разместились кафе, салон красоты, обучающий центр и турагентство. Так что пообедать, привести себя в порядок, поучиться и приобрести тур можно буквально не выходя из дома. На первом ярусе студии поместятся маленький диван, стол и стулья и небольшая кухня. На втором – несколько спальных мест. Есть санузел. Цена «малютки» в два яруса – 1,9 млн рублей.
Еще одна мини-студия площадью 11 кв. м – на первом высоком этаже четырехэтажного дома на улице Ольги Берггольц, в Невском районе. От метро «Елизаровская» – 10 минут ходьбы. Кирпичный дом №34 построен еще в 1958 году. Тихий двор. Поблизости много парков, магазинов, ТЦ, школ, детских садов. Студия с узаконенной перепланировкой и ремонтом. Совмещенный санузел с бойлером, так что перебои с горячей водой собственнику не страшны. Стоимость такого предложения – 1,8 млн рублей.
Для нас — в диковинку, в Европе – сплошь и рядом
Миниатюрные квартиры в России начали появляться совсем недавно, а в Европе они прижились уже давно.
«В той же Британии представлены двухуровневые мини–квартиры, оборудованные в бывших каретных сараях, где на 10 м2 умещаются и кухня, и гостиная, и спальня. Такой вариант идеально подходит для кратковременного проживания в мегаполисе» – говорит управляющий по строительным проектам холдинга AAG Анастасия Иващенко.
На вторичном рынке Петербурга есть два предложения с площадью 11,4 м2 в историческом центре — на Садовой и на Обводном канале. Ценник на это жилье колеблется от 139 тыс. до 150 тыс. за 1 м2. Всего же, по данным «Яндекса», в Петербурге продается 290 квартир площадью до 15 м2.
В новостройках подобного жилья не много. Самая маленькая квартира достигает 14 м2 и находится в Мурино, цена ее реализации — 116 тыс. рублей за 1 м2.
В Петербурге квартиры минимальных метражей пользуются популярностью в центральных районах рядом с метро, бизнес–центрами и другой расширенной коммерческой инфраструктурой. Такие квартиры приобретаются для последующей сдачи в аренду приезжим и командировочным, для жизни студентов или начинающих менеджеров, которые уже хотят жить отдельно от родителей, но пока не заработали на жилье больших габаритов. «На вторичном рынке встречаются, хотя и реже, квартиры и по 17, и по 13, и по 10 м2. — говорит Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru. — В основном это старый фонд, и их все меньше, потому что сейчас такие квартиры отданы под коммерческие помещения. Либо это бывшие дворницкие и подсобные помещения, либо, что реже, это перепланированные коммунальные квартиры, где от общей площади при возможности отрезали собственный кусочек, но они побольше — 20–25 м2″.
Ниже всяких мыслимых норм
Если говорить про первичный рынок, то до английских мини–площадей петербургским застройщикам пока далеко.
«Предложение с минимальной площадью на первичном рынке петербургской агломерации — это квартиры–студии до 20 м2. По нашим оценкам, доля таких малометражек в общем объеме предложения не превышает 1–2%, притом, что студии в целом занимают не менее 20% предложения. Основные поставщики студий 18–20 м2 на рынок — это, как правило, проекты апарт–отелей, но можно найти варианты и в строящихся жилых многоквартирных домах. Правда, зачастую они располагаются в пригородных, периферийных локациях», — рассказывает Ольга Захарова, директор по продажам и продвижению «СПб Реновации».
«На рынке квартирного жилья, без учета апартаментов, минимальный метраж в объектах массового спроса в реализации на текущий момент — от 18,6 м2 в Петербурге и от 20,2 м2 в пригороде. Однако доля малогабаритных квартир (до 21 м2) в текущем предложении по агломерации составляет менее 1%», — подсчитала Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость».
«В Санкт–Петербурге учетная норма жилой площади составляет 9 м2 на человека, проживающего в собственном доме или квартире, 15 м2 — для коммуналок. Нормой предоставления жителям города полагается 33 м2 для проживающих в одиночестве, семье из двух человек — 42 м2, из трех и более — по 18 м2 на каждого члена семьи», — говорит Алексей Бушуев, директор по продажамSevenSunsDevelopment.
Мал золотник, да дорог
Свою социальную функцию,несмотря на скромные размеры, малометражки успешно выполняют.
Как говорят эксперты, маленькие квартиры не украшают проект, потому что они являются переходным этапом в жизни преимущественно молодого или одинокого человека, переехавшего в наш город либо претерпевшего разлад в семейной жизни. Для жизни предпочтительнее полноценная однокомнатная квартира. Но, учитывая, что квартиры–студии являются альтернативой коммунальному проживанию, они продолжают выполнять свою важную социальную функцию.
«У апартаментов, которые относятся к сегменту гостиничной недвижимости, свои стандарты минимализма, они зависят от звездности отеля, — говорит генеральный директор ООО «Вало Сервис» (УК комплекса апарт–отелей VALO) Константин Сторожев. — Площадь одноместного трехзвездочного номера — не менее 12 м2 (без учета санузла и балкона), минимально допустимая площадь двухместного номера — 15 м2. В проекте Valo мы считаем, что оптимальная площадь юнита — 16 м2. На этой площади можно компактно и в то же время комфортно разместить все необходимое оборудование (включая даже кухонный уголок), при этом не создавая ощущения спальни на кухне».
«В российском законодательстве есть понятие санитарной нормы — 6 м2 на человека. И есть социальные нормы, действующие при распределении жилья населению, нуждающемуся в улучшении жилищных условий, — говорит директор по продажам ГК «ПСК» Сергей Мохнарь. — Минимально допустимая площадь по этим нормам — 12 м2 на одного человека. В Петербурге предложения на первичном рынке начинаются со студий от 18 м2. Рекорд на вторичном рынке — 11 м2. Они пользуются спросом среди студентов, молодых людей, начинающих самостоятельную жизнь, или под сдачу в аренду. Последний сценарий постепенно теряет популярность, но такие стратегии покупок еще есть».
ОАЗ
