Коммерческая недвижимость – хороший способ инвестирования средств и это не новость. Сравнительно недавно в России появился еще один вид коммерческой недвижимости – склады индивидуального хранения. По оценкам экспертов рынка он, как сравнительно молодой и стремительно развивающийся сегмент рынка коммерческой недвижимости имеет огромный потенциал роста.
Давайте разберемся что же такое склад индивидуального хранения.
Рынок индивидуального хранения появился в США в конце 50-х годов прошлого века. Из-за высокой степени урбанизации и мобильности населения Америки у людей появилась потребность во временном хранении вещей. Американский рынок как наиболее подвижный ко всему новому и прибыльному тут же предложил новый вид бизнеса — self-storage. Склады индивидуального хранения или self-storage — представляют собой небольшие склады, боксы, контейнеры или ячейки внутри большого склада, которые сдаются в аренду для хранения личных вещей. В США self-storage быстро завоевали популярность среди населения, т.к. помимо возможности переместить туда все свое имущество на время переезда или ремонта это просто стало очень удобной формой хранения того что нажито не посильным трудом, а выкинуть жалко. На сегодняшний день в штатах действует порядка 50 тыс. складов с общей площадью 210 млн.кв.м и годовым оборотом около 22 млрд. долл.
В Европе первые индивидуальные склады появились в 1990-х годах и также как и в Америке быстро приобрели своих сторонников и популярность. Сейчас в Европе таких складских комплексов насчитывается тысячи. По данным отраслевого портала logistics.ru рынок self-storage составляет порядка 3 тыс. складов это порядка 8,5 млн. кв.м. Более 80% складов сконцентрированывсего в шести странах. Лидером является Великобритания (39% от общего числа объектов в Европе), далее следуют Франция (13%), Нидерланды (11%), Испания (10%), Германия (6%) и Швеция (5%).
Интересное наблюдение: в Америке наибольший спрос создают люди, переезжающие из штата в штат – около 70%. В то время как в Европе эта группа составляет всего 30%, а подавляющее большинство — это малый и средний бизнес: например, рестораторы, которые на зимний период размещают в них оборудование для летних кафе и веранд, либо частные лица, которые используют склады для сезонного хранения вещей.
В России первые self-storage появились в 2008 году одновременно в Москве и Санкт-Петербурге. Причиной прихода в Россию индивидуальных складов послужил кризис 2008 года, когда большинство застройщиков начали сокращать жилые площади и рынок пошел по пути малогабаритного жилья и в квартирах практически не осталась места для содержания, не задействованного в повседневной жизни имущества.
Изначально первые игроки рынка использовали различные модели бизнеса. Одни предлагали контейнерное хранение на открытых площадках, другие приобретали в собственность складские помещения, часть игроков занималась строительством собственной сети складов.
Конечно же в Москве как в городе с большей степенью урбанизации, развитие self-storageпошло более активными темпами чем в Петербурге. Сейчас в Москве насчитывается порядка 70 складов с общей площадью около 200 тыс. кв.м. В Северной столице 23 склада, с общей площадью 34 тыс. кв.м.
По мнению руководителя Петербургского филиала компании «Джонс Лэнг ЛаСаль» (международная компания по оказанию услуг в сфере коммерческой недвижимости) Андрея Амосова: «Рынок self-storage в Петербурге по сравнению с европейскими странами развит весьма слабо. В Европе этому рынку уже несколько десятков лет, там сформировалась соответствующая культура потребления».
Эксперты рынка считают, что Петербург на сегодняшний день имеет потенциал в индивидуальных складах в 100 тыс. кв. м. и является очень перспективной территорией для развития бизнеса.
Несмотря на то, что в Петербурге self-storage присутствуют уже более 10 лет не развитая сеть складов объясняется экспертами отсутствием информации у населения. Многие люди даже не слышали о существовании такой услуги как временное хранение личных вещей. Плюс конечно сохраняется старая привычка держать ненужные и сезонные вещи в гаражах, дачах, кладовках и балконах. Но постепенно эта привычка уходит вместе с поколением, кто ее зародил.
По мнению директора инвестиционных проектов компании Prostor Сергея Журавлёва: «девушка не поедет среди ночи в гаражный массив, а качественный склад индивидуального хранения также даёт доступ 24 часа в сутки и 7 дней в неделю, но в нём безопасно, чисто и тепло».
Self-storage сегодня это складское помещение в доступной локации 24/7, с возможностью арендовать помещение (бокс) любого размера от 1 кв. м. до 100 кв.м. срок аренды также варьируется от 1 месяца до необходимого конкретному арендатору. Бокс представляет собой чистое помещение с хорошей вентиляцией и климатом (влажность и температура поддерживается на определенном уровне), оборудованное пожарными датчиками, системами охраны и видеонаблюдения.
Помимо непосредственно основной функции – складирование вещей, очень весомым является удобство и доступность. Сегодня помещение на складе индивидуального хранения можно арендовать с помощью мобильного приложения, без общения с менеджерами, что очень ценится современным обществом. Доступ на склад зачастую осуществляется по пин-коду, что также исключает общение с охранником. По мнению игроков рынка, подавляющее большинство клиентов ценят как раз автоматизацию и отсутствие необходимости общения с сотрудниками склада или представителями фирмы. Стоит отметить, что при необходимости всегда можно воспользоваться услугами персонала склада на ресепшене. В этом Self-storage напоминает так всем полюбившейся формант апарт-отелей, только для личного имущества.
Одна треть клиентов индивидуальных складов используют их для сезонного хранения – колеса, велосипеды, зимний инвентарь и т.д. самый востребованный размер бокса 1,5-2 кв.м. Еще 30% использует склады для хранения вещей в ходе переезда или ремонта. 20% процентов пользователей это юридические лица, которые используют склад для хранения товаров, продукции или оборудования.
Сергей Журавлёв поделился с корреспондентом Делового Петербурга о том, что управление таким бизнесом это очень сложный процесс. Во-первых, это большое количество арендаторов и каждому нужно подойти очень серьезно. Во-вторых, это не склад в чистом виде. «На 40% это IT-бизнес. Ещё 40% — client relations. И только 20% — это коммерческая недвижимость».
По статистическим данным участников рынка заполняемость Self-storage в Москве и Петербурге примерно 85%. И это очень важный показатель. Контроль заполняемости – самый важный аспект. Оптимальным считается 90%.
Помимо поиска клиентов важным также остается их платежеспособность. Возможны случаи, когда клиенты перестает платить и исчезает. В данном случае в судебном порядке вещи признаются брошенными и изымаются в счет неустойки. В США уже давно существуют аукционы по продаже таких вещей. Ходят слухи, что и в России такие аукционы тоже скоро появятся.
Рынок индивидуального хранения очень перспективен, особенно в Петербурге. Как было указана выше потребность составляет более 100 тыс. кв. м. Эксперты выделяют несколько факторов, которые указывают на то что спрос будет только расти:
- Снижение площади приобретаемого жилья, в частности большая популярность квартир-студий;
- Сокращение количества гаражных кооперативов, которые исчезают с лица нашего горда в пользу новых застроек и дорог;
- Пандемия коронавируса, которая загнала людей домой и людям просто стали мешать домашний склад.
Причем формат индивидуального склада может быть необязательно большим складским комплексом в черте города, разделенным на боксы. Это может быть не большое помещение 100-200 кв.м. разделенное на множество небольших боксов, с возможностью круглосуточного доступа для арендатора. Конечно тут важна правильная локация. Близость к остановкам метро и наземного транспорта. Оптимально подойдёт помещение в больших жилых комплексах с малогабаритными квартирами. Причем подойдут даже помещения на цокольных этажах и в подвалах. Только за последний год спрос на небольшие складские помещения вырос в Петербурге на 30%. Во время пандемии, многие работодатели перевили сотрудников на удаленный формат работ, но потребность хранения бумажных архивов или продукции остался. Именно такие представители среднего бизнеса и составят будущих потенциальных клиентов для индивидуального хранения.
Основной инвестиционной привлекательностью Self-storage эксперты называют низкий порог для входа на рынок, высокая рентабельность и перспективность развития этого сегмента коммерческой недвижимости в ближайшие 10 лет.
ОМС
