Современный мегаполис трудно себе представить без большого количества торговых центров на любой вкус в любом районе города. Горожане приходят сюда не только для того, чтобы купить необходимые вещи, но и организовать свой досуг, например, посетив кинотеатр или любимый ресторан на фудкорте. Однако в последний год в Москве и в Санкт-Петербурге начал развиваться тренд на редевелопмент торговой недвижимости.
По данным Colliers, обеспеченность торговыми площадями в ТЦ в Петербурге составляет 598 квадратных метров на тысячу жителей города. Общая часть земельных участков, на которых размещены торговые центры, насчитывает порядка 600 гектар, причем большая их часть находится в пределах города.
Исполнительный директор группы «Аквилон» Андрей Вересов объяснил, что зарождение тренда связано с увеличением маржинальности жилищной застройки, поэтому сейчас территории торговых объектов, которые находятся в сложных условиях еще со времен пандемии, более целесообразно застроить жилыми объектами.
В июне прошлого года снесли Троицкий рынок, находящийся на набережной реки Фонтанки. На этом месте застройщик «Бронка групп» будет возводить элитный ЖК «Троицкий». Эксперты рынка считают, что так же будет и с Мальцевским рынком на улице Некрасова, в 2021 году он стал собственностью арендатора. Улица Некрасова – подходящая для реализации проекта высокого класса локация, а само здание рынка не является архитектурным памятником, поэтому у девелопера есть возможность свободно им распоряжаться.
В 2022 году стало известно, что Борис Волчек планирует снос торгового комплекса, которым он владеет, и построить на его месте гостиницу. Комитет по градостроительству и архитектуре Петербурга недавно согласовал то, как будет выглядеть новый объект, его архитектурно-градостроительный облик. Здание находится адресу улица Бутлерова, дом 42. В документации он обозначен как объект гостиничного обслуживания. Он будет построен на земельном участке площадью десять тысяч кв. метров. Территорией владеют компании «Инвест-Проект» и «Инвест-Трейд». «Инвест-Проект» на 22% принадлежит петербургскому предпринимателю и совладельцу сети «О’Кей» Борису Волчеку. Двумя другими собственниками выступают Полина Волчек и Роман Генкин. Собственники также являются партнерами также и по другим юридическим лицам. Компаниями как юридическими лицами управляет УК «Компания 1», которая, в свою очередь, принадлежит Дмитрию Мурашкину.
На участке, где скоро начнется строительство нового многофункционального комплекса, сейчас функционирует торговый комплекс «Призма», площадь которого составляет 6,7 тысяч кв. метров. “Призму” эксплуатируют эти же две компании — «Инвест-Проект» и «Инвест-Трейд». Торговый центр был выставлен на продажу еще в 2019 году, тогда его стоимость составила 560 млн рублей, а затем увеличилась до 630 млн рублей. В настоящее время объект сняли с продажи, объявления уже не активны. В пандемию торговый центр не сохранил своего арендатора — магазин «Дочки-сыночки», который реализовывал товары для детей. Этот магазин прекращает деятельность и закрывает розничную сеть. В начале 2022 года была объявлена подготовка компании к банкротству.
Новый жилой объект будет расположен недалеко от станции метро «Академическая», в том же месте, где сейчас находится существующий ТК, который будет снесен. Участники рынка недвижимости, что новый объект станет апартаментами, а не гостиницей, как указано в документах КГА.
Вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина оценивает объем инвестиций, вложенных в строительство, в 2-2,7 млрд рублей. Общая площадь апартаментов, по ее мнению, составит 25–30 тыс. кв. метров. Эксперт считает, что существующий торговый центр уже устарел и требует реконцепции и, соответственно, крупных вложений, которые, скорее всего не окупятся. Ольга Шарыгина называет радикальную смену назначения объекта оправданным вариантом. Руководитель отдела стратегического консалтинга компании «Джонс Лэнг ЛаСаль» Юлия Никуличева тоже считает, что более эффективным вариантом использования участка будет снос торгового комплекса и строительство на его месте апартаментов или жилой недвижимости. Земельный участок находится недалеко от метро, он окружен жилой застройкой. Кроме того, площадка расположена в зоне высокой ретейл-конкуренции, здесь функционируют крупных торговых комплексов, такие как «Академический» и «Академ-парк», с ними трудно конкурировать. Именно по этим причинам эксперты рынка оценивают вариант потенциального редевелопмента объекта как логичный.
Улица Бутлерова может стать популярной локацией для возведения новых апарт-отелей. На соседнем с вышеупомянутым участком уже строится другой апарт-отель, девелопером выступает компания «Специализированный застройщик «Камелот». Девелопер получил участок площадью 1,3 гектар от Петербурга. Ранее было спроектировано здание высотой в 22 этажа, но проект был скорректирован по инициативе местных жителей, поэтому в результате будет возведено семиэтажное здание.
В редевелопменте торговых объектов есть определенный смысл. Участки этих объектов имеют несколько преимуществ: транспортная доступность, размещение в локациях с хорошей инфраструктурой. Но при этом супермаркеты, как правило, расположены на оживленных и шумных магистралях около КАД, поэтому основные претенденты на перепрофилирование— гипермаркеты в обжитых районах или объекты, расположенные между центром города и спальными районами. Чаще всего такие ТК используют земельные участки неэффективно, кроме того, они испытывают сложности с окупаемостью, конкурируя с онлайн-площадками для совершения покупок и магазинами, которые расположены ближе к дому.
Другая категория торговых объектов, которая может изменить свои функции — торгово–сервисные объекты, которые возвели еще в советское время. Еще одна категория — ТЦ и ТРЦ, расположенные в не слишком удачной локации. Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы «ЦДС» уверен, что самыми востребованными объектами станут здания, расположенные близко к метро.
Сегмент торговой недвижимости ощутит значительные перемены, которые связаны с последствиями пандемии, новыми привычками покупателей и развитием e–commerce. В будущем свою деятельность продолжат только качественные объекты, которые способны удержать снизившийся трафик покупателей. Другим же придется принимать управленческие решения, например, продажа объектов под снос. А строительство жилых объектов в Петербурге, напротив, активно развивается. Поэтому после того как ресурс промышленных площадок будет полностью исчерпан, застройщики будут присматриваться к морально устаревшим офисным, торговым и складским объектам в удачных локациях.
Однако редевелопмент торговых объектов столкнется с рядом трудностей. Например, сложно перепрофилировать под жилую застройку участок, на котором расположен ТРК. Для этого необходимо изменить назначение земли, возможно, придется вносить изменения и в генплан. Без этих процедур процесс получения разрешений на строительство в городе усложнился.
Эксперты сходятся во мнении, что не стоит ожидать начала массового редевелопмента торговых центров и комплексов. Скорее, это точечная застройка наиболее интересных для застройщиков локаций. Андрей Должиков, исполнительный директор ТРК «Лето» отмечает, что торговые центры по-прежнему имеют право на существование, поскольку являются не только площадкой для совершения покупок, но и общественно–социальным объектом. Людям важно не только приобрести необходимый товар, но и получить определенный уровень сервиса, пообщаться, испытать положительные эмоции. Торговые центры остаются своеобразным комьюнити.
ОЕФ
